השכרת דירה
יותר ויותר משכירי דירות נתקלים בשוכרים אשר מפסיקים לקיים את הסכם השכירות, אינם משלמים שכר דירה, גורמים לנזקים לנכס ומסרבים להתפנות מהדירה.
ב - 28.12.07 התקבל שינוי חקיקתי המאפשר תביעת פינוי כנגד שוכר שתתברר בתוך 60 יום בלבד, אך כדאי לזכור שגם אחרי מתן פסק דין עדיין נשארת תקופת מימושו בהוצאה לפועל, המצב הקיים אם כן הוא שהחוק אינו נותן פתרון מלא למשכיר והמשטרה, העסוקה מדי בשרים וראשי ממשלה, אינה מתערבת . מה עושים?
כמובן שכאשר מדובר כבר במצב נתון, מומלץ לפנות במהירות האפשרית להתייעצות עם עו"ד המתמחה בתחום כדי לשקול יחד את האפשרויות שעומדות לפניכם לגבי פינוי השוכר בנסיבות הספציפיות של המקרה, אך מאחר וגם בעתיד תרצו להמשיך ולהשכיר את הדירה, או אם אתם "משכירים מתחילים" עדיף להקדים תרופה למכה, לבדוק היטב מיהו השוכר ולהגן על עצמכם ככל שניתן בהסכם השכירות.
1. בדיקת השוכר
בקשו לדבר עם משכירי דירות קודמים שלו.
בקשו ממנו המחאה לדוגמא ובדקו באתר בנק ישראל האם חשבונו מוגבל או שהוא לקוח מוגבל בנסיבות
מחמירות (בדיקה לפי פרטי חשבון בנק ו/או מספר ת.ז.)
שוחחו איתו על מקום עבודתו ובקשו תלושי משכורת.
בררו אם השכירות היא למטרות מגורים שכן השכרה שאינה למטרת מגורים עלולה לחייב אתכם בתשלום
מס שבחבעת מכירת הדירה.
בררו אם לשוכר תחביבים מוזרים היכולים לגרום לסכסוך עם השכנים.
2. ערבויות ובטחונות (לפי סדר עדיפויות)
א. ערבות בנקאית אוטונומית
זהו האמצעי היעיל והבטוח ביותר להבטחת תשלומים ומומלץ לקחת ערבות בנקאית על שלושה חודשי שכירות לפחות. ערבות זו הינה למעשה התחייבות שנותן הבנק כלפי השוכר כי ישלם את הסכום הנקוב בערבות מייד עם דרישת המשכיר. אין צורך באישור מהשוכר. על מנת שהשוכר יוכל לקבל ערבות כזו הבנק דורש ממנו לסגור בחשבון את הסכום האמור בערבות ולשלם עמלה על עצם הערבות.
היתרון: אין צורך בהליכים משפטים או הוצל"פ למימוש הערבות.
ב. כרטיס אשראי
בקשו כי תשלום שכר הדירה יתבצע באמצעות הוראת קבע בכרטיס אשראי - אם לשוכר אין כרטיס אשראי הרי שזו נורת אזהרה בשבילכם. היתרון הוא הביטחון בקבלת הכסף. אחרי החתימה על החוזה המשותף ואישור חברת האשראי, הופכת החברה לאחראית לגבי יתרת התשלומים מול משכיר הדירה. כלומר, גם אם כרטיס האשראי של השוכר בוטל אחרי ביצוע העיסקה - המשכיר יקבל את כספו. (כמובן שיש לבדוק היטב את תנאי החוזה וההגנה על הכסף מול חברות האשראי כמו גם את גובה העמלה).
ג. ערבים
מלבד שוכר הנכס חותמים על החוזה עוד אנשים - הערבים. הם מתחייבים לעמוד בתנאי חוזה השכירות במידה והשוכר לא יעמוד בהם. בדקו היטב את הערבים - בקשו תעודות זהות, שאלו לגבי מקום עבודתם, מומלץ לבקש מס' חשבון בנק, המלצות מהבנק, תלושי משכורת, הוכחה על קיום נכס בבעלותם וכו'.
החיסרון: במקרה בו מבקשים לחייב את הערבים נדרש הליך משפטי.
ד. שטר חוב
שטר שקונים בבנק הדואר במספר שקלים, ממלאים בו את הפרטים הדרושים וניתן לממשו באופן מיידי בבנק במידה ומספר החשבון רשום עליו, או בהוצל"פ אם אינו מקושר עם חשבון מסוים.
ה. צ'ק בטחון
צ'ק רגיל אשר מסמנים עליו שני קווים אלכסוניים וכותבים :"צ'ק ביטחון". התאריך נשאר פתוח ולעיתים גם הסכום. כדי לפדות אותו לא צריך אישור של בעל הצ'ק. במידה והצ'ק נפדה יכול השוכר להגיש לכך התנגדות בבית משפט תוך 20 יום. פתרון זה אינו מומלץ.
3. סעיפים מומלצים להסכם שכירות
- נספח פרוטוקול מסירה - צרפו להסכם מסמך המפרט את מצב הדירה והחפצים המצויים בה או פרטו אותם בגוף ההסכם.
- אמצעי תשלום - ניתן לבקש מהשוכר כי התשלום יתבצע עבור מספר חודשים מראש ו/או קבלת צ'קים דחויים לכל השנה מראש. ביטול הצ'קים אינו חוקי ואם צ'ק יחזור ניתן לפנות איתו ישירות להוצאה לפועל. כמו כן ניתן לבקש תשלום חודש אחרון מראש - הפקדת צ'ק אחד קדימה.
- הבטחת תשלום החשבונות - יש להקפיד על העברת החשבונות על שם השוכר שנכנס לנכס ומומלץ להכניס
הוראה בחוזה הקובעת שיפוי בגין ניתוק אחד השירותים הללו אשר עלותו תחול על המשכיר. יש לוודא כי
קיבלתם אישור על כל העברה כזו שעשיתם. לעניין הטלפון - מומלץ להחתים את השוכר על התחייבות
בלתי חוזרת אשר תצורף לחוזה, כי הוא ישיב את הבעלות על קו הטלפון למשכיר מיד בסיום החוזה. זה אישי!
- מומלץ לבקש מהשוכר המחאות פתוחות לפקודת העירייה, חברת חשמל, ועד הבית וחברת הטלפון.
- דין עצמי - מומלץ להכניס לחוזה סעיפים המאפשרים למשכיר לבקר בנכס בהתרעה של 24 שעות, שמתירים
למשכיר במידה והשוכר הפר את ההסכם הפרה יסודית, להחליף מנעולים, לנתק את הדירה מחשמל, גז, מים
וטלפון מבלי שהדבר ייחשב להסגת גבול, להוציא את מיטלטליו של השוכר ולאחסנם על חשבונו מחוץ לדירה
וכמובן לוותר על כל טענות נגד המשכיר בגין נזקים שיגרמו וכו'.
- שינויים בדירה - סעיף המורה לשוכר להחזיר את המצב לקדמותו או שהמשכיר יחליט להשאיר את השינויים מבלי
לשלם עבורם.
- הגבלת מטרת השכירות למגורים בלבד.
- הגבלת העברת החוזה ו/או ביטולו באמצע תקופת השכירות.
חשוב לזכור כי הסכם שכירות ככל הסכם פתוח למו"מ וגרסתו הסופית מושפעת מכוחם היחסי של הצדדים בהתאם למצב השוק, ערך הדירה וכו'. כדאי להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם החתמת השוכר על הסכם. ובכל מקרה אל תכניסו את השוכר לדירה לפני שנחתם חוזה, נמסרו הערבויות ונקבע אמצעי התשלום.
האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.