חשיבות הרישום של הערת אזהרה בטאבו
הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין שבתחומה רשום הנכס (טאבו), ומופיעה בנסח המקרקעין.
בהערת האזהרה מפורטות ההתחייבויות שנתן בעל הנכס בנוגע לנכס ומטרתה להזהיר צדדים שלישיים כי בנכס כבר בוצעה עסקה או ניתנה התחייבות לבצע בו עסקה. הערת האזהרה משמשת למעשה כאמצעי הגנה על כספו של רוכש מקרקעין בתקופה שבין חתימת החוזה ועד לרישום הנכס על שמו בטאבו, תהליך שיכול לקחת חודשים ולעתים אף שנים רבות ולכן חשיבותה הרבה.
למרות שאין צורך בהסכמת המוכר על מנת לרשום אותה (מספיקה בקשת הקונה והצגת חוזה העסקה בכתב ) מומלץ בדרך כלל להחתים גם את המוכר על מנת לזרז את התהליך.
הערת האזהרה גוברת על זכויות של צדדים שלישיים.
רישום הערת אזהרה מונע מבעל הנכס לעשות בו עסקאות נוספות. כאשר נרשמת הערת אזהרה, מוגן הקונה מפני צדדים שלישיים שלהם גם התחייב המוכר (עסקאות סותרות) או שהמוכר חייב להם כסף (עיקולים, כונס נכסים). רשם המקרקעין לא יאשר עסקה סותרת על הנכס ללא צו של בית משפט או הסכמת בעל הערת האזהרה.
במקרה של נושים - רישום הערת אזהרה מבטיח לקונה כי הנושים של המוכר לא יוכלו להטיל עיקולים על זכויותיו בנכס. זכויות הקונים הרשומים בהערת אזהרה עדיפות על זכויות הנושים, גם אם לא הסתיימה העסקה.
במקרה של עסקאות סותרות - במידה ולא נרשמה הערת אזהרה, עדיפה זכותו של הקונה הראשון אלא במקרה שהקונה השני פעל בתום-לב כלומר: הקונה השני לא ידע על העסקה הראשונה שילם את התמורה בעד הנכס והשלים את הרישום על שמו בטאבו.
קיימות הערות אזהרה נוספות כגון - הערה על ביטול הרשאה (ביטול ייפוי כוח שמסר בעל הנכס לאדם אחר), הערה לטובת רשויות מקומיות שונות למטרת עבודות ציבור (דרך, תשתיות, מדרכות וכו'), הערה של ועדת תכנון על שינוי תב"ע, הערות כנגד בעל הזכויות (למשל בגין הגבלת הכשרות המשפטית) והערות נוספות המופיעות בתקנות המקרקעין ניהול ורישום כגון הערה על הימנעות מעשיית עסקה/ בדבר הצורך בהסכמה.
כאשר זכויות הבעלים אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אלא רשומות בספרי החברה המשכנת, במינהל מקרקעי ישראל וכו', הרי שלא ניתן לרשום "הערת אזהרה" במשמעה דלעיל, אלא קיימות חלופות כמפורט להלן-
אצל רשם המשכונות - רישום משכון או רישום בדבר מניעות מלעשות עסקה.
בחברה המשכנת - רישום "הערה" בספרי החברה המשכנת.
במינהל מקרקעי ישראל - הגשת בקשה להעברת זכויות חכירה. במקרה כזה נרשמת "הערה" בספרי המינהל כי התבצעה עסקה לגבי אותם מקרקעין או "הערה" על הצורך בהסכמה או הערה על הגבלת כשרות משפטית.
בכל מקרה, עם תחילת מו"מ על רכישת נכס, מומלץ לפנות לטאבו ולבדוק את נסח הרישום וכל הרשום בו וכמובן מיד עם חתימת החוזה יש לפנות לטאבו ולרשום הערת אזהרה לטובת הקונה.
במידה והזכויות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין כאמור, יש לבדוק נסח עיון לגבי המוכר אצל רשם המשכונות ואישור זכויות בספרי החברה המשכנת/ מינהל מקרקעי ישראל.
הערת אזהרה יכולה ללבוש שתי צורות:
- הערת אזהרה בטאבו לבצע עסקה - שמעידה על כך שבעל הנכס התחייב לבצע עסקה במקרקעין
- הערת אזהרה בטאבו לא לבצע עסקה - שמעידה על כך שבעל הנכס התחייב לא לבצע עסקה במקרקעין
הערת אזהרה משמשת הן את בעל הנכס כדי להציג בפני העולם אילו עסקאות הוא מחויב לבצע או לא לבצע והן את העולם להביט בכל נכס ולראות מה מצבו (הערות אזהרה הינן גלויות בטאבו וכל אחד יכול לראותן).
רישום הערת אזהרה לצורך משכנתא
בהקשר של משכנתא, הערת אזהרה הינה כלי שמשמש לבנק עירבון לכך שהוא מלווה לכם סכום משמעותי לקניית דירה למשל. אם יש לכם דירה שאתם רוצים לרכוש, הבנק יבקש לרשום הערת אזהרה על הנכס בכדי לוודא שבעל הנכס לא ינסה למכור אותה לאדם אחר במקביל.
ביטול הערת אזהרה
ניתן לבצע ביטול הערת אזהרה, אך זאת במידה ומי שלבקשתו נרשמה ההערה מסכים לכך. בכדי לבטל הערת אזהרה נדרש כי מי שביקש את רישום ההערה ייתן יפוי כח לביטולה או כמובן אם תוקף הערת האזהרה פג, הרי שהערת האזהרה מבוטלת וכל מה שנדרש הוא לגשת לטאבו ולבקש מחיקת הערת אזהרה.
לפיכך כאשר אנחנו מוכרים נכס, יש להיזהר מקונה אשר מבקש מאיתנו לרשום הערת אזהרה על הנכס בטרם נחתם הסכם מכר, זאת בכדי שלא ירשום הקונה הפוטנציאלי הערת אזהרה על הנכס שלכם, אבל לא יזדרז לקנותה ואתם לא תוכלו לבטל את הערת האזהרה. בהסכם המכר נהוג לדרוש מהקונה ייפוי כוח המאפשר לכם מחיקת הערת אזהרה במקרה שהוא יפר את ההסכם ביניכם. ייפוי כוח המאפשר ביטול הערת אזהרה יחסוך מכם את ההליך המשפטי הצפוי במקרה של חילוקי דעות.
מדריך לרישום הערת אזהרה ניתן למצוא באתר של משרד המשפטים
מידע זה הינו לידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ תחילה עם הכותב.