רכישת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל
מינהל מקרקעי ישראל מחזיק ב-93% מאדמות המדינה, ומחכיר את האדמה (מוכר זכויות) לבעלי הדירות, הבתים והמגרשים. כאשר רוכשים נכס הנמצא על אדמת מינהל מקרקעי ישראל, לא רוכשים את הבעלות בו אלא רק זכויות שכירות לתקופה ארוכה אשר נקבעת בהסכם. הרוכש חותם על חוזה חכירה עם ממ"י אשר מבטיח את זכויות החכירה (שכירות לתקופה העולה על 25 שנה). הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל/ רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל המנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל.
בתקופת החכירה רשאי החוכר להינות מהנכס ולעשות בו שימושים כגון: מכירה, בנייה, השכרה, שיעבוד וכו', אך פעולות אלו המתבצעות על קרקע של מינהל מורכבות יותר מפעולות מקבילות המתבצעות על קרקע פרטית ולרוב דורשות את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל המלווה בתשלום.
רישום הזכויות נמצא במינהל ובמידה והנכס נבנה ע"י חברה משכנת, קיים רישום של זכויות החכירה גם בספרי החברה המשכנת. במקרה בו הנכס רשום בפנקס הבתים המשותפים והנכס רשום כיחידת רישום נפרדת, ניתן לרשום את זכות החכירה גם בלשכת רישום המקרקעין (אי רישום הדירות נובע בעיקרו מחוסר רישום פרצלציות או מאי הכנת צווי בתים משותפים ורישומם - הפנייה למאמר חשיבות רישום בית משותף).
גם במקרים בהם ניתן לרשום את הנכס עצמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ירשמו רוכשי הזכויות כחוכרים בעוד שהבעלות על הקרקע תיוותר בידי המדינה.
לעומת זאת, ברכישת קרקע בבעלות פרטית, נרשם הרוכש כבעלי הנכס בלשכת רישום המקרקעין.
מכאן, מה ההבדל בעצם בין קניה לחכירה?
על מנת לענות על שאלה זו יש להבין תחילה את ההבדל בין זכות אובליגטורית (זכות חכירה) לבין זכות קנינית (בעלות). בהקשר של קרקעות ההבדלים המרכזיים יבואו לידי ביטוי בנקודות האלו:
1. הזכות האובליגטורית חלה כלפי אדם מסוים או לגבי קבוצה מסוימת של אנשים, בעוד שהזכות הקניינית חלה כלפי ציבור רחב ולא מוגבל מראש של חייבים, כלומר כלפי העולם כולו.
2. העברת זכות קניינית פשוטה יותר, יש עליה פחות מגבלות וצדדים שלישיים להתחשב בהם. כך למשל בעת העברת זכות חכירה נדרשת הסכמת המינהל. המינהל יבדוק האם הרוכש הינו אזרח מדינת ישראל, ואם לא, האם הרוכש זכאי לאזרחות ישראלית ע"פ חוק השבות. התשובות לשאלות אלה ייקבעו את "הסכמת המינהל" להעברת הזכויות. בנוסף, אם הזכות אינה מהוונת - נדרש תשלום דמי הסכמה או היוון הזכויות.
3. מימוש זכויות - מימוש הזכות הקניינית נעשה בדרך קלה יותר ממימוש זכות אובליגטורית. כדי לממש זכות אובליגטורית נדרש שיתוף הפעולה של הבעלים. כך במקרה של מינהל מקרקעי ישראל נדרשת הסכמתו לביצוע פעולות שונות כגון: במקרה בו רוצה החוכר לקבל היתר בניה, רכישת אחוזי בניה נוספים, מכירה וכו'. בכל המקרים האלה נדרש החוכר להגיע למשרדי המינהל, לעמוד בתורים, לעיתים לשלם אגרות, דמי היוון ולהמתין בסבלנות שבועות ארוכים עד שתטופל בקשתו. לגבי היתרי בניה - אמנם בשנים האחרונות התקבלה פרשנות מקלה שסוגי בקשות רבים אינם זקוקים לאישור כזה אולם בפועל ממשיכות הוועדות לתכנון ולבנייה לבקש את הסכמת המינהל.
ייתכן ובחיי היומיום אין השפעה ממשית של הבדל בין הזכויות , אך הוא קיים בנקודות בהן אנו מבקשים לעשות פעולות מסויימות בנכס ונזקקים לחסדי צדדים שלישיים.
הבדל נוסף ומשמעותי הוא בנושא דמי חכירה. אם המינהל מחכיר לכם את הקרקע בעוד שהבעלות נשארת אצלו הרי שכמו כל בעלים הוא גובה מכם דמי חכירה. דמי החכירה האלה יכולים להיות משולמים מדי שנה, או מראש, כפי שנעשה היום בפרוצדורה הנקראת היוון - כאשר כל דמי החכירה משולמים מראש .
הרפורמה במינהל
התיקון לחוק מינהל מקרקעי ישראל יאפשר מעתה להעביר בעלות בקרקע לידי חוכרים וכולל שורה של הקלות על הבירוקרטיה הקיימת כיום בנוגע לשינויים בנכס (תוספות בנייה, שינוי ייעוד, העברת זכויות וכיו"ב) וכן להפחתת התשלומים הנדרשים בגין ביצוע פעולות אלו. חוכרים שהבעלות על הקרקע תעבור לידיהם יוכלו לבצע כל פעולה בנכס גם ללא אישור מנהל מקרקעי ישראל. רוב הציבור, כ - 600,00 חוכרים, לא יצטרך לשלם או לעשות פעולה כל שהיא כדי לקבל בעלות מלאה על הנכס שלו.
חשוב לזכור שגם כעת, עם כניסת הרפורמה לתוקף, יכולות להיות מגבלות תכנוניות אשר לא יאפשרו רכישת בעלות או העברת בעלות בשלב הזה, מעבר לכך שמאחר וחלק מהעברות הבעלות כרוכות בתשלום ייתכן וחוכריהם ימתינו עם "רכישת" הבעלות ולכן בעת רכישת זכויות בנכס/ קרקע בבעלות המינהל יש לתת את הדעת, בין היתר, גם לנקודות הבאות: האם חוזה הפיתוח תואם את התוכניות שלכם לגבי הנכס מבחינת אחוזי הבניה ומשך הזמן, האם יש לכם שותפים לחלקה הרישומית, האם קיים הסכם שיתוף, מה הם תנאיו והאם הוא רשום בטאבו. האם מוגבלת זכותכם לבנות על המגרש שלכם, ובעיקר מה ההיתכנות לפיצול החלקה ולרישום הנכס בטאבו.
יש עוד נקודות רבות עליהן כדאי לתת את הדעת ולכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בנדל"ן בכלל ובסוגיית מינהל מקרקעי ישראל בפרט.
האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.