שאלות נפוצות
מה המחיר הסופי עבור הדירה?
רוכש בקבוצת רכישה אינו רוכש דירה. הוא רוכש קרקע ואחר כך מזמין שירותי בניה.
עלות הקרקע ידועה בעת חתימת ההצעה לרכישה ועליה יידרש הרוכש לשלם מס רכישה בגובה 5%.
עלות הבניה המוצגת בדרך כלל לרוכש הינה הערכה בלבד שנעשית על ידי שמאי ובעלי מקצוע מנוסים. במהלך הפרויקט יכולה להיות סטייה מהערכת השמאי ובעלי המקצוע המנוסים ובהתאם לכך עד לסוף הפרויקט יערכו תשלומי איזון בין השותפים, כל אחד לפי שווי הדירה שלו וחלקו בעלויות הבניה.
חשוב לדעת שקיים סיכון שרשויות המס יראו את העסקה כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי ויחייבו את הרוכש במס רכישה על רכישת דירה לפי מדרגות המס החלות עליו.
על מנת למנוע זאת יש לוודא שמערכת ההסכמים אכן משקפת את המצב לאשורו - רכישת קרקע בנפרד מעסקת שירותי הבניה. יש לוודא שהבניה אכן בשיטה של בניה עצמית וכי לרוכשים שליטה מלאה על בחירת הקבלן, האדריכל ושאר נותני השירותים.
איך מובטחים התשלומים?
כספי הרוכשים עבור רכישת הקרקע מובטחים בחשבון נאמנות אצל עו"ד, שנפתח על שם הנאמנה עבור הרוכשים ביחד. הכספים שהרוכשים משלמים מופקדים בחשבון הנאמנות, והעו"ד המופקד על החשבון משחרר את הכספים לטובת המוכר לפי המועדים והתנאים הקבועים בהסכם המכר. בהמשך נכנס לתמונה בנק מלווה אשר פותח מסגרות אשראי לכל הרוכשים בהתאם לגובה המימון שהוסכם עם הבנק. הבנק מפקח על התקדמות הפרויקט ומעביר את התשלומים הנוספים לפי דרישה והתקדמות.
כיצד נקבע מחיר הקרקע?
מחיר הקרקע כולל את עלויות רכישת הקרקע מהמוכר בתוספת הרווח של מארגן הקבוצה.
בשורה התחתונה אלו עלויות נוספות יש לי מעבר לעלויות רכישת הקרקע?
עלויות הבניה (הערכת השמאי כוללת - תשלום אגרות, מנהל פרויקט בשכר, תשלום ליועצים השונים וכו')
מס רכישה על הקרקע
שכ"ט עו"ד
מה זה בדיוק הסכם שיתוף?
הסכם שיתוף הוא הסכם אשר מסדיר את היחסים בין חברי הקבוצה בנוגע להתנהלותם במהלך הפרויקט וקביעת כללים לניהול הפרויקט למשל, כיצד בוחרים את אנשי המקצוע, הדרך לקבלת החלטות משותפות, בחירת נציגות, תשלומי איזון, אפשרות לשינויים בתכנון הדירה, התחיבויות לתשלומים בזמן ועוד.
ממה כדאי לי להיזהר?
חשוב לוודא שמדובר בקבוצת רכישה אמיתית. שרכישת הקרקע נעשית בנפרד מהזמנת שירותי הבניה. שאין שום התחייבות לבניה באמצעות חברה מסוימת, שחברי הקבוצה הם שבוחרים את הקבלן המבצע ובעלי השליטה בפרויקט.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.