קבוצת רכישה - כללי
מהות העסקה
קבוצת רכישה הינה התארגנות של אנשים פרטיים במטרה לרכוש יחד קרקע ולהקים עליה בניין בשיטה של בניה עצמית ללא תלות בקבלן או ביזם.
הקבוצה רוכשת את הקרקע ישירות מהבעלים בעסקת מזומן, ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותים מאנשי מקצוע וקבלן מבצע. בדרך זו, הסיכון לקשיים בביצוע הפרויקט בשל מצבו הכלכלי של הקבלן קטן יותר.
הכדאיות הכלכלית
שיטה זו בניגוד לרכישת דירה ישירות מקבלן חוסכת במספר עלויות (מיסים החלים על יזם/קבלן, הוצאות מימון פרסום , שיווק ורווח יזמי) ומאפשרת רכישת נכס במחירים מוזלים.
בדרך כלל, מחיר הדירות הגמורות (עלויות רכישת הקרקע + עלויות הבניה) נמוך בממוצע בלפחות 15% מעלות רכישת דירה מקבילה מקבלן.
הגנה על זכויות חוזיות וקניניות
קבוצת הרכישה מתקשרת ישירות מול הבעלים ולפיכך, ישנה הגנה על הזכות החוזית (רישום הערת אזהרה בטאבו על שם חברי הקבוצה) מיד עם התשלום הראשון עבור הקרקע וכמו כן, ישנה הגנה על הזכות הקניינית (לאחר סיום תשלום התמורה עבור המקרקעין וקבלת אישורי מיסים להעברת הזכויות, תירשמנה זכויות הבעלות במקרקעין על שם הרוכשים. כל רוכש נרשם בטאבו כבעלים בחלקו היחסי במקרקעין).
הרוכש בקבוצת רכישה מוגן מפני התמוטטות כלכלית של קבלן מבצע שכן הבעלות בקרקע נשארת שלו, התשלום לקבלן המבצע נעשה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה וניתן להחליפו בקבלן חדש.
מעורבות
ברכישת דירה מקבלן, אין לרוכשים כל יכולת להשפיע על התכנון הכללי של הדירות ותהליכי הבנייה. בקבוצת רכישה, לאחר ההתארגנות הראשונית בוחרת הקבוצה את האדריכל, את הקבלן המבצע ושאר היועצים ובעלי המלאכה שבונים את הפרויקט, לרבות שכירת שירותים של מנהל פרויקט אשר מפקח בפועל על הבניה.
הקבוצה ממנה גם נציגות לשם מעקב אחר התקדמות הפרויקט ופיקוח כי הליך הבנייה הנעשה בהתאם למדיניות שמכתיבים הרוכשים השונים.
ליווי משפטי ובנק מלווה
בקבוצת רכישה יש חשיבות רבה למערכת החוזית המרכיבה את הפרויקט.
בנוסף להסכם הרכישה מול מוכר הקרקע, מתקשרים הרוכשים בינם לבין עצמם בהסכם שיתוף המסדיר את יחסי השותפות, הבניה, הליווי הבנקאי והנציגות. הסכם השיתוף מגן על הרוכשים כקבוצה בעת יציאת אחד השותפים מההסכם, אי עמידה בתשלומים וכיוב'. לעניין זה נדרש כמובן גם בנק מלווה לפרויקט אשר בוחן את כדאיות הפרויקט ויכולת המימון של הרוכשים עוד לפני פתיחת חשבון הליווי ואשר מספק רשת ביטחון לשאר חברי הקבוצה במקרה בו מתעוררת בעיית מימון אצל אחד השותפים.
האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.