פסיקה בנושא דרישה בכתב - בלעדיות
א 3169/07 מזרחי אופיר נ' נחמני אלי, ביהמ"ש השלום רשל"צ:
העובדות: נחתם הסכם תיווך והסכם בלעדיות מיום 14.11.06 ועד ליום 14.03.07 (4 חודשים) למכירת דירה. דמי התיווך שסוכמו: 1% והמתווך זכאי לדמי התיווך בין שהמכירה בוצעה באמצעותו ובין שלא. כשבועיים לאחר החתימה שינה המוכר את תוכניותיו וביקש להשכיר את הדירה, פירסם אותה והודיע למתווך. המתווך הפסיק את פעולות השיווק. בדיעבד נודע כי המוכר מכר את הדירה באמצעות מתווכת אחרת.
האם המתווך יכול לדרוש תשלום דמי תיווך במקרה דנא?
נקבע כי:
- ההתחייבות לבלעדיות בוטלה בהסכמת הצדדים, לאחר שהמוכר הודיע למתווך כי אין הוא מעוניין עוד במכירה והמתווך הפסיק את פעולות השיווק.
- בהעדר הטעיה או מצג שווא מצד המוכר, יש להסכמת הצדדים בדבר ביטול ההתחייבות תוקף מחייב.
- המתווך לא היה הגורם היעיל בהתקשרות שבין המוכר לקונה – גם שמדובר בהתחייבות לבלעדיות, על המתווך להיות הגורם היעיל כדי לזכות בדמי תיווך, אלא שיש חזקה שהיה הגורם היעיל אם ביצע את פעולות השיווק בהתאם להתחייבותו ועל פי חוק המתווכים(ס' 14ב'). במקרה שלנו החזקה נסתרה ע"י הפסקת פעולות השיווק במועד הביטול.
א 8946/07 רוט יונתן נ' רות דבש, בית משפט השלום ירושלים.
נחתם הסכם בלעדיות לתקופה של 6 חודשים למתן שירותי תיווך במקרקעין. תקופת הבלעדיות הוארכה לפרק זמן נוסף של 6 חודשים. הדירה נמכרה בפרק זמן השני בעקבות פרסום הדירה באינטרנט על ידי הלקוחה.
- האם התובע היה "הגורם היעיל לעיסקה" והאם ביצע פעולות שיווק כנדרש לפי החוק והתקנות?
קיימת חזקה בסעיף 14(ב) לחוק הקובעת כי מתווך במקרקעין שיבצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד), חזקה שהוא היה הגורם היעיל לגבי עיסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
במקרה זה נקבע כי המתווך ביצע פירסומים כנדרש בתקנות השיווק, גם בשליש הראשון של ההארכה.
- האם כתב הארכה תקף?
המסגרת הנורמטיבית המשפטית לבלעדיות הינה סעיף 9(ב) לחוק המתווכים.לעניין הבלעדיות - מטרת החקיקה הינה להגן על הצרכן, הנועד להשליט סדר בשוק הפרוץ וליצור "נוסחה", אשר מאזנת בין האינטרס העיסקי של המתווך, לבין אינטרס הצרכן, אשר אינו בקיא ברזי מקצוע התיווך וזקוק להגנת המחוקק שישמור על זכויותיו.
הפסיקה הרחבה בעניין חוק המתווכים קובעת כי החוק הינו קוגנטי, שלא ניתן להתנות עליו. מכאן, אין לראות בהוראת סעיף 9(ב1)(2) לחוק המתווכים (בעניין תקופת בלעדיות דירה), הוראה דיספוזיטיבית.
לפיכך, קבעה השופטת בפסק הדין כי "ההתקשרות בכתב ההארכה, יהיה בה כדי לפגוע במטרות החוק ובאכיפתו…".
- האם חופש החוזים גובר?
התשובה הינה שלילית, אחרת נחזור לאי בהירות במערכת יחסים שבין המתווך לצרכן.
לשם הבהרה, על טופס הארכה לא היה מצוין כי "למרות הוראות חוק המתווכים…" ולא הוסבר בע"פ ללקוחה משמעות העניין. בנסיבות אלו קבע בית המשפט כי כתב ההארכה אינו תקף.
- האם המתווך זכאי בכל זאת לדמי תיווך בתקופה המוארכת?
מאחר והבלעדיות לא חלה על התקופה הנוספת, לא די בביצוע פעולות שיווק, המתווך יהיה זכאי לקבל דמי תיווך אם היה הגורם היעיל (סעיף 14). על המתווך להרים את נטל ההוכחה כי היה הגורם היעיל לעיסקה. לפיכך, מאחר והדירה נמכרה עקב פרסום באינטרנט ע"י הלקוחה, המתווך לא היה הגורם היעיל והוא אינו זכאי לדמי תיווך.
מנגד:
א 44919/07 בכר עופר ואח' נ' מעוז טל ואח', בית משפט השלום תל אביב.
נחתם הסכם בלעדיות לתקופה של 6 חודשים למכירת דירה ולאחר מכן נחתם הסכם בלעדיות לתקופה נוספת 6 של חודשים.הדירה נמכרה בתקופת הבלעדיות השניה (בסופה) על ידי מתווך אחר.
האם זכאים המתווכים התובעים לעמלת תיווך עליה התחייבו הלקוחות לשלם להם בהסכם התיווך, גם אם הדירה נמכרה על ידי אחר?
תחילה נבחן האם ניתן להתנות על תקופת הבלעדיות -
כאמור, מדובר בחוק צרכני ולפיכך מדובר בחוק קוגנטי. למרות זאת, השופט בפסק דינו אינו מתעלם מעיקרון חופש החוזים, שהינו עיקרון יסוד. עיקרון זה קובע את חירותם של צדדים להתקשר בחוזים וחירותם לעצב את תוכן החוזה כרצונם.לפיכך, קבע השופט, לאחר שביצע את האיזון בין הגנת הצרכן לבין חופש החוזים, כי ניתן לחתום על הסכם בלעדיות לתקופה של 6 חודשים ובהסכמת הצדדים אף ל – 6 חודשים נוספים ובלבד שבמצטבר לא תעלה תקופת הבלעדיות לתקופה של שנה.
השופט קבע כי המתווכים נקטו בפעולות השיווק הנדרשות לפי החוק והתקנות ומכוח סעיף 14(ב) לחוק, די בכך כדי להוות חזקה שהמתווכים היו הגורם היעיל בעיסקה.
מכאן, התביעה התקבלה ועל הלקוחות לשלם למתווכים את דמי התיווך כאמור בהסכם התיווך.