פסיקה בנושא הזמנה בכתב
ת"ק 2344/07 רימקס הדרים נ' צפריר דרור, בית משפט לתביעות קטנות ברחובות:
במקרה זה הגיע המתווך עם הקונה לבית המוכר והקונה סירב לחתום על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך בשל העמלה הנדרשת (2% + מע"מ) וזאת לאחר שהמתווך מילא את כל פרטי הקונה. המוכר יצר קשר ישירות עם הקונה ונחתמה עיסקת מכר בין השניים. האם זכאי המתווך לדמי התיווך בעיסקה?
נקבע כי:
- חוק המתווכים הוא חוק קוגנטי – שלא ניתן להתנות עליו.
- ס' 9(א) לחוק המתווכים קובע מפורשות כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. בענייננו, נערכה הזמנה בכתב אך אינה חתומה.
- במקרה זה, סירוב הקונה לחתום על החוזה אינו מתגבש לכלל התנהגות בחוסר תום לב. הסירוב היה בשל אי הסכמה על העמלה.
- "במצב דברים זה, מחובת התובע, כמתווך מקצועי, המודע לדרישות החוק, לוודא חתימת הנתבע על הזמנה בכתב כדרישת החוק על מנת שיהא זכאי במקרה מתאים לדמי תיווך. התובע לא נהג כך ואין לו להלין אלא על עצמו".
- בהעדר הסכם כתוב לא עומדת למתווך אף עילת עשיית עושר ולא במשפט, שכן יהא בכך לרוקן מתוכן את הוראות סעיף 9 לחוק המתווכים.
ת"ק 133/08 הרוש יעקב נ' הרוש אבי ודורית, בית שמפט לתביעות קטנות אשדוד:
לטענת התובע בכתב התביעה, בחודש יוני 2006 פנתה אליו הנתבעת וביקשה שירותי תיווך לרכישת קוטג' עם גינה בפרוייקט מסויים באשדוד. בעקבות פנייתה, החל בביצוע פעולות שונות, אשר בזכותן ובזכות קשריו העסקיים מצא את הדירה האמורה, בתקופה בה המוכר שהה בחו"ל ובנו ניהל עבורו את עניין מכירת הדירה.לטענת התובע, הוא תיאם פגישה בין הצדדים, קבע עם הנתבעת ליד הדירה, והיא הבטיחה לו שתחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך לפני שתוצג בפניה הדירה. ואולם, כשהגיעו למקום הוא הציג את הדירה בפני הנתבעים, אך הנתבעת סירבה לחתום על הטופס, ובמקום זאת טענה כי היא אישה רצינית והבטיחה שהתובע יקבל את שכרו בסך של 2% משווי העסקה. התובע טען כי המשיך לנהל מו"מ בשם הנתבעים עם המוכר, עד שנודע לו במקרה, כי בחודש אוקטובר 2006 חתמו הנתבעים והמוכר על הסכם למכירת הדירה תמורת $235,000, מבלי לעדכנו.
לטענת התובע, מכיוון שהיה הגורם היעיל והדומיננטי במו"מ לרכישת הדירה, הרי שהוא זכאי לדמי תיווך בשיעור של 2% +מע"מ. התובע הוסיף, כי חבותם של הנתבעים לשלם לו הסכום האמור עולה גם מכח הסכמתם בע"פ לשלם לו ומכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
הנתבעים בכתב ההגנה, טענו כי ראו את הדירה כבר ביוני 2005, וכבר אז קיבלו את מס' הטלפון של המוכר ששהה בחו"ל, אך לא רכשו אותה מכיוון שטרם מכרו את דירתם הישנה. לאחר שמכרו את דירתם הישנה, פנו בחודש יולי 2006 למספר מתווכים, כולל התובע, וביקשו למצוא דירה באותו פרוייקט מגורים בו מצויה דירת המוכר. לטענתם, כשנפגשו עם התובע ליד הדירה, עוד לפני שנכנסו לדירה, אמרו לו כי כבר ראו את הדירה בעבר וכי הם יכולים לעשות את המו"מ עם המוכר בעצמם, וכן אמרו כי יחתמו על טופס הזמנת שירותי תיווך אם יראה להם דירה חדשה שטרם ראו, אך התובע בכל זאת התעקש לערוך מס' בדיקות בנוגע לדירה.הנתבעים הדגישו כי הם יצרו קשר עצמאי עם המוכר וניהלו איתו מו"מ, ורק כתוצאה ממו"מ זה נחתם חוזה המכר. לטענתם, לא רק שהתובע לא היה מעורב במו"מ האמור, הוא גם לא יודע פרטים מהותיים המצויים בחוזה המכר האמור, למשל מחיר הדירה שנקבע בהסכם.
נקבע:
- לשונו של סעיף 9 לחוק ברורה ודווקנית. מטרת החוק היתה, שללא חתימת הלקוח על הזמנה בכתב, המתווך לא יהיה זכאי לדמי התיווך, יהיו הנסיבות אשר יהיו. כלומר, נדרשת הסכמה מלאה של מזמין התיווך לגבי דמי התיווך שישלם, ולכן הותנתה זכאותו של המתווך לדמי התיווך בדרישת הכתב.
- גם אם המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים לעיסקה, ללא חתימת הלקוח על הזמנה בכתב, המתווך לא זכאי לדמי תיווך.
- בענייננו, אין חולק כי אין בידי התובע הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, ואין ספק שת/1 שנכתב ע"י התובע ובו מולאו חלקית פרטי הנתבעים והדירה, ואשר אינו נושא את חתימתם של הנתבעים, אינו עונה על דרישת החוק.
- לפיכך, השופטת כלל לא הכריע בין הטענות העובדתיות של הצדדים מאחר ואין הזמנה בכתב הרי שאין לתובע עילת תביעה כנגד הנתבעים, ודינה של התביעה להדחות.
כאמור התובע טען, כי זכותו לקבלת דמי התיווך נובעת גם מההסכמה בעל פה בינו לבין הנתבעים, ומדיני עשיית עושר ולא במשפט. בהקשר זה טען התובע, כי הנתבעים והמוכר חברו יחד כדי לפגוע בפרנסתו, וכי המדובר בתופעה שהולכת ומתפשטת, של אנשים שיעשו הכל כדי לנשל את המתווך מפרנסתו. בדבריו בבית המשפט הוא חש פגוע ומנוצל ע"י הנתבעים, אשר לטענתו ניצלו אותו ואת אמונו באנשים, השתמשו בשירותיו, קיבלו תמורה ולא שילמו עבורה.
דרישות החוק מהמתווך אינן דרישות מופרזות, או כאלו שקשה לעמוד בהן. כל שנדרש מהמתווך הוא להחתים את הלקוחות על טופס הזמנה בכתב הכולל את הפרטים שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, ולשמש כגורם היעיל להתקשרות הצדדים בהסכם. בענייננו, התובע לא עמד בדרישת הסף של קיום הזמנה בכתב, שהיא הדרישה המינימלית והקלה ביותר מבין דרישות החוק, אשר אין כל קושי לעמוד בה.
התנהגותו של התובע (אשר כמתווך ותיק, חזקה כי הוא מכיר את החוק) שנכנס לדירה עם הנתבעים ועשה פעולות לצורך קידום המו"מ, למרות סירובם של הנתבעים לחתום על הטופס, מעוררת תמיהה ודווקא מחזקת את טענותיהם של הנתבעים.