פסיקה בנושא הגורם היעיל
תק 1230/08 דניאל שמיסיאן נ' ליאור שיליאן:
בהסכם תיווך פורטה הדירה הנדונה. ליד פרטי הדירה מצוי טור המיועד לחתימת הלקוח. חתימתו של הקונה מופיעה ליד דירה אחרת. לגבי הדירה הנמכרת קיימת הערה "ראו את הדירה". הקונה טען כי ראה את הדירה קודם לכן.
הדירה היתה מפורסמת בעיתון ובה צוין כי הדירה נמכרת ללא דמי תיווך בצירוף שמו של המוכר והמס' הנייד שלו.
נחתמה עיסקת מכר בין המוכר לבין אותו קונה.
האם המתווך זכאי לדמי תיווך?
האם המתווך היה הגורם היעיל של העיסקה?
הקונה צירף הודעה בעיתון כי הדירה נמכרת ללא דמי תיווך בצירוף שמו של המוכר והמס' הנייד שלו, מחזק את העובדה שהמתווך לא היה הגורם היעיל של העיסקה.
הוכחת העובדה כי המתווך היה גורם יעיל מוטלת לעולם על המתווך.
הדגש הוא על יעילות פעולות המתווך ולכן לעיתים די במסירת כתובת והפגשת הצדדים כדי שמתווך יחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. במקרה דנא לא הורם הנטל כי המתווך מסר את הכתובת ולכן לא היה זכאי לדמי התיווך.
ת"ק 2242/08 יהודית גלזר נ' לואיס גולד, בית משפט לתביעות קטנות ירושלים
המתווכת נתבקשה למצוא דירה להשכרה במבשרת ציון. הלקוח חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך ובו מופיעה הדירה שהוצגה ללקוח. מובהר כי טופס ההזמנה נחתם לאחר שהלקוח ראה את הדירה. חברתו של הלקוח, ראתה מודעה באינטרנט והגיעה לדירה לבדה ולאחר מו"מ עם בעלת הדירה, חתמה עימה על הסכם. בפועל הנתבע (הלקוח שחתם על ההסכם) גר בדירה עם חברתו.
האם המתווכת זכאית לדמי תיווך? האם המתווכת היתה הגורם היעיל?
במקרה דנן, הטופס שנחתם על ידי הלקוח עומד בדרישות סעיף 9 לחוק ותקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב).
גורם יעיל – השופטת קבעה כי מאחר והמתווכת הראתה לנתבע את הדירה, גם אם הדירה פורסמה על ידי בעליה באינטרנט, היא היתה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים לעיסקה, שהרי הנתבע ראה את הדירה באמצעות המתווכת ולא דרך אתר האינטרנט.
א 55441/06 הלוי אברהם נ' אילוז אבי, קלאסיקה איי. אר. בע"מ
המתווך הציע לנתבע מס' נכסים שכוללים אולם אירועים.
הנתבע חתם על הזמנת שירותי תיווך. בטופס היו חסרים פרטים: מחיר העיסקה המתבקשת בקירוב וסוג העיסקה (מכירה, השכרה). לאחר בחינת הממצאים קבע השופט כי התובע התכוון לתווך בין הנתבע ובין בעל הזיכיון להפעלת האולם.
המתווך כלל לא הפגיש בין בעל הזכיון לבין הנתבע ובסופו של דבר בעל הזכיון ברח מהארץ מבלי שנקשרה עיסקה בין בעל הזכיון לבין הנתבע. בפועל נחתם חוזה שותפות בין הנתבע לבין בעל האולם להפעלה משותפת של האולם.
האם התובע ענה על דרישת הכתב כאמור בסעיף 9 לחוק?
השופט קבע כי בשל הפגמים והחסרים שנפלו בהזמנה, לא התקיימו הוראות סעיף 9 ודי בכך כדי לדחות את התביעה.
האם התמלאה הגדרת הביטוי "תיווך במקרקעין" כמשמעותו בסעיף 1 לחוק?
פעולת התיווך בה עסק התובע הינה העברת זכיון ניהול האולם. לפיכך, קבע השופט כי: "בנסיבות אלו סבורני כי לא התמלאה הגדרת הביטוי "תיווך במקרקעין" כמשמעותו בסעיף 1 לחוק, דהיינו: "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין"…עסקינן איפוא בעיסקה שונה לחלוטין הן מבחינת זהות המתקשרים בה והן מבחינת אופיה".
האם המתווך היה "הגורם היעיל" להתקשרות הצדדים בעיסקה?
בנסיבות דנא, המתווך לא היה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בעיסקה ועצם העובדה כי המתווך הציג בפני הנתבע את האולם, אין פירושו של דבר כי בכל עיסקה בנוגע לאותו נכס, תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך.