רישום בתים משותפים
מדוע חשוב לרשום בתים משותפים בפנקס הבתים המשותפים?
בשל עתודות הקרקע המועטות בארץ, רוב הבניינים בארץ הינם בניינים רבי קומות, המאוכלסים בצפיפות רבה. מאחר ואיכות החיים בבית משותף תלויה במערכת היחסים שבין השכנים, ישנה חשיבות רבה לרישום בית משותף ורישום תקנון מוסכם. מחלוקות רבות בבניין משותף סובבות סביב הרכוש המשותף, השימוש בו, הצמדות וזכויות הבנייה, מחלוקות שיכולות להגיע לפתרונן בהסדרת מערכת היחסים בתקנון המוסכם הכולל הוראות בדבר ניהול הבית המשותף והזכויות הקנייניות של כל אחד מהדיירים בבניין.
ניהול הבית המשותף
כעקרון, בית משותף הרשום בפנקס הבתים המשותפים, מנוהל על ידי התקנון המוסכם, זהו למעשה חוזה שנחתם בין כל דיירי הבניין. אולם במקרה בו דיירי הבית המשותף לא קבעו תקנון מוסכם, מנוהל הבית באמצעות התקנון המצוי שנמצא בתוספת לחוק המקרקעין.
חשיבות רישום תקנון מוסכם
תקנון מוסכם יכול להחיל הוראות קנייניות בדבר חלוקת זכויות הבנייה והשימוש בהם, קביעת צמידויות מיוחדות לכל דירה וכיו"ב. כל עוד אין תקנון מוסכם יחול התקנון המצוי. במקרה כזה למשל, יהיו זכויות הבנייה שייכות לכל בעלי הדירות, כל אחד לפי חלקו ברכוש המשותף.
הוראות חוק המקרקעין מסדירות את השותפות בין דיירים המתגוררים בבית הרשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, בין היתר: הוראות בדבר ניהול הבית המשותף, בדבר הרכוש המשותף, הצמדות, זכויות בנייה, הרחבת דיור וכיו"ב.
בית משותף שאינו רשום בפנקס הבתים המשותפים
בתים משותפים שאינם רשומים כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, חלות עליהן הוראות החוק המתייחסות לעניינים הקשורים לניהול הבית המשותף בלבד, כגון: שיעור החלקים הצמוד לכל דירה מהרכוש המשותף, חובת השתתפות בעלי הדירות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף, התקנת דוד שמש, החלפת ספק גז, עריכת תקנון מוסכם (ראה/י סייג להלן), קביעת נציגות והיקף סמכויותיה, סמכות המפקח על הבתים המשותפים ויישוב סכסוכים בין בעלי דירות.ישנן הוראות בחוק המקרקעין המסדירות עניינים קניינים שבין הדיירים שאינן חלות על בית משותף שאינו רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים כגון:
- סעיף 60 – הקמה מחדש של בית משותף שנהרס.
- רכוש משותף – לא ניתן לאשר באסיפה כללית, אפילו ברוב בעלי הדירות, פגיעה מהותית ברכוש המשותף או להצמיד לדירה רכוש שיועד לשמש את כלל דיירי הבית.
- סעיף 55(א) – לא הוחל הסעיף המסדיר בבית משותף רשום כי "לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף".
- תקנון מוסכם – ניתן אמנם לערוך תקנון מוסכם, אולם מאחר והבית אינו רשום בפנקסי המקרקעין, לא ניתן לרשום את התקנון ולכן כוחו יפה כלפי הדיירים עצמם ולא כלפי שאר העולם, לרבות דיירים חדשים. בבית כזה לא יחולו הוראות התקנון המצוי, אך הבית ינוהל לפי התקנון המצוי, כהוראת סעיף 77ג לחוק.
לסיכום, ניתן לומר כי בעל דירה בבית משותף אינו יכול לנהוג כרצונו ברכושו, מאחר ויש לו שותפים שעליו להתחשב בהם. היטיב לתאר זאת השופט מ' חשין בפסק דין רע"א 7112/93, צונדלר נ' יוסף, חמ(5) עמ' 550 באמרו:
"כי זאת נדע ונשמור: חיים יחדיו – וכן בבית משותף – מחייבים מעצמם ויתור הדדי של המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום בעצמאותו לטובת זולתו, כשם שזולתו יתרום לו. תרומות הדדיות אלו אינן מעשה חסד, והרי השיתוף אמור להשביח את חייהם – אף את רכושם – של החיים יחדיו. הנה הינו היסוד האישי המייחד את חיי הבית המשותף לעצמו. יסוד זה נעדר הוא מזכות הקניין הקלאסית, זכות האמורה, כעיקרון, להיות זכות 'עצמאית', זכות שלקיומה אין היא נדרשת לזולת" (שם עמ' 564).
האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
|
תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף |
|
|
|
1. בתקנון זה - |
|
"בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים - החוכר או חוכר-המשנה, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין התקנון לא יראו אותם כבעלי-דירה; |
|
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי-המדרגות, מעליות, מיקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת. |
|
|
|
2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. |
|
לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה. |
|
(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת. |
|
(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו. |
|
|
|
3. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה. |
|
(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון. |
|
|
|
4. (א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני-אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור. |
|
(ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף. |
|
|
|
5. (א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף. |
|
(ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה-עשר חודש מיום האסיפה הקודמת. |
|
|
|
6. (א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות. |
|
(ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה-עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף-קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה. |
|
|
|
7. (א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. |
|
(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה. |
|
|
|
8. (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח. |
|
(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים. |
|
|
|
9. (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר-יומה. |
|
(ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר-יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית. |
|
(ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר-יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה. |
|
|
|
10. אסיפה כללית תבחר יושב-ראש ומזכיר האסיפה. |
|
|
|
11. יושב-ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה. |
|
|
|
12. (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות. |
|
(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה. |
|
|
|
13. (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת-ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי. |
|
(ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת. |
|
(ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב-ראש האסיפה. |
|
|
|
14. (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח. |
|
(ב) בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב-מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו. |
|
(ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא-כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא-כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך. |
|
(ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה הכללית; בא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב-מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה. |
|
|
|
15. (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר. |
|
(ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות. |
|
(ג) תקופת-כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף-קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה. |
|
(ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסויימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית. |
|
|
|
16. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האסיפה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם. |
|
(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו. |
|
(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי. |
|
(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף. |
|
|