מתווכים במקרקעין
להלן עיקרי ההרצאה שניתנה על ידי עו"ד פרחית אלדן במסגרת קורסי ההעשרה שהיא מעבירה ללשכת המתווכים.
כיום על מנת שאדם יעסוק בתיווך עליו להיות בעל רישיון ולעסוק בכך בהתאם לחוק המתווכים [1].
חוק המתווכים הינו חוק צרכני ולפיכך מדובר בחוק קוגנטי, שאין להתנות עליו. החוק מטיל על מתווכים חובת הגינות וזהירות במילוי תפקידם, ואף חובה לנקוט באמצעים ראויים לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. על מידע זה יש לדווח ללקוח. למידע מהותי יחשב לדוגמא מידע בדבר חריגות בנייה, נזילות בדירה וכיו"ב.
החוק מגדיר בסעיף 1 מהו תיווך במקרקעין (הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין) ומיהו לקוח (צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו). לקוח – יכול להיות בעלים של נכס המבקש למכור אותו או קונה המבקש לאתר עבורו נכס או בעלים וקונה יחד, גם אם אחד מהם לא משלם את דמי התיווך.
הזמנת שירות המתווך בכתב[2]
על מנת שהמתווך יפעל בשם לקוח (ויקבל עבור עבודתו דמי תיווך) נדרשת הזמנה חתומה בכתב מאת הלקוח לביצוע פעולת התיווך במקרקעין. על ההזמנה לכלול לכל הפחות את הפרטים הבאים:[3]
- שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח
- סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: שכירות, מכירה וכיוב'
- תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
- מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב
- הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף
בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי דרישת הכתב היא מהותית ואין לחרוג ממנה [4]. דרישת הכתב מתבקשת גם כאשר שני הצדדים לעסקה הינם מתווכים, למרות הפרקטיקה שהפכה למנהג בין מתווכים כי אין צורך
במסמך בכתב [5]. ישנה חזקה כי המתווך מכיר את החוק ועליו מוטלת האחריות להחתים את הלקוח על טופס הזמנת שירות ובמידה ולא עשה כן, מכל סיבה שהיא, אין לו אלא להלין על עצמו.
כאשר המתווך יוצר מצג שווא כלפי הלקוח אשר בעקבותיו הלקוח חותם על הסכם תיווך – להסכם אין כל תוקף. (לכן למשל חובה לגלות לקונה האם קיימת הסכמה מטעם הבעלים אם לאו למכירת הנכס).
בלעדיות
החוק [6] קובע כי מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה (תנאים מצטברים) –
- יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד
- במהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שיווק
כאשר מדובר במקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו (אדם פרטי) קיימות הגבלות על הבלעדיות:
- תקופת הבלעדיות לדירה הינה לכל היותר 6 חודשים מהמועד שבו חתם הלקוח על ההזמנה. אם לא קבעו הצדדים במסמך האמור את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום 30 יום ממועד חתימת הלקוח על ההזמנה.
- תקופת הבלעדיות למקרקעין שאינם דירה לכל היותר שנה מהמועד שבו חתם הלקוח על ההזמנה; לא קבעו הצדדים את משך תקופת הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה;
- תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור לעיל, לפי העניין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד, את פעולות השיווק.
פעולות שיווק
יש לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מהרשימה שלהלן כפי שיוסכם עם הלקוח [7] או כל פעולת שיווק שאינה מנויה להלן, כפי שיוסכם בין הצדדים + פעולת שיווק אחת נוספת המנויה להלן (אופציה).
- פרסום באמצעות שילוט, כגון הצבת שלט על הנכס או בקרבתו.
- פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, כגון: מאגר מידע של המתווך.
- פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות.
- פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירת הלקוח.
- הזמנת רוכשים פוטנציאלים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו.
- הזמנת 5 מתווכים לפחות, הפעילים בישוב שבו הנכס נמצא, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס.
- חייבים לפרט בטופס את כל פעולות שיווק שיש בכוונת המתווך לבצע.
האם ניתן להאריך את תקופת הבלעדיות, מעבר לתקופה הקבועה בחוק, בהסכמת הלקוח בכתב?
שאלה זו נידונה בבתי משפט ובפסק דין אחד נקבע כי [8] ההתקשרות בכתב הארכה להארכת תקופת הבלעדיות לתקופה נוספת של 6 חודשים, יהיה בה כדי לפגוע במטרות החוק ובאכיפתו ולכן אינו תקף. לעומת זאת, השופט עודד מאור קבע בפסק דינו :[9] כי הוא אינו מתעלם מעיקרון חופש החוזים וחירותם של הצדדים לעצב את תוכן החוזה כרצונם. לפיכך ולמרות שמדובר בחוק קוגנטי, ניתן להאריך את תקופת הבלעדיות בהסכמת הצדדים, אולם תקופת הבלעדיות במצטבר לא תעלה על תקופה של שנה.
לדעתי, פסק דינו של השופט עודד מאור לעיל, מרוקן מתוכן את הוראות חוק המתווכים וכוונת המחוקק. אל נשכח כי מדובר בפסק דין של בית משפט השלום, אשר אינו מהווה תקדים או פס"ד מנחה ולפיכך, אין להתבסס עליו.
בכל מקרה, הסכם תיווך להארכת תקופת הבלעדיות הינו הסכם תיווך שאינו "בלעדי" ועל המתווך להוכיח כי היה הגורם היעיל בעיסקה ולא תעמוד לו החזקה הקבועה בסעיף 14(ד) לחוק.
לתקצירי פסיקה בנושא בלעדיות לחץ כאן.
מגבלות שהחוק מטיל על המתווך בעת ביצוע עבודתו
- גילוי עניין אישי[10] - במידה ולמתווך יש עניין אישי במקרקעין או בעיסקה (לדוג': אמו הינה הבעלים של המקרקעין), עליו לגלות זאת ללקוחו ולקבל את הסכמתו לכך בכתב.
- איסור גילוי ידיעה[11] - כל ידיעה שהובאה לידיעת המתווך על ידי הלקוח או מטעמו, לא יגלה אותה לאיש, אלא בהסכמת הלקוח. אולם אם מדובר בעניין אישי שיש למתווך במקרקעין או בעיסקה או אם מדובר בידיעה שהמתווך חייב לגלות על פי דין, המתווך חייב לגלות את הידיעה, למרות הוראות החוק. בנוסף, הוראות סעיף איסור גילוי ידיעה אינן פוגעות בחובת המתווך להגינות וזהירות [12]. איסור פעולות משפטיות [13] - ישנו איסור מוחלט על מתווך לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעיסקה במקרקעין או לייצג לקוח במו"מ משפטי לקראת עריכת מסמך כזה. מתווך המפר את הוראות סעיף האוסר פעולות משפטיות, אינו זכאי לדמי תיווך.
- איסור העסקה[14] - ישנו איסור להעסיק אדם בתיווך במקרקעין אלא אם לאותו מועסק יש רישיון תיווך. סעיף איסור העסקה אינו חל לגבי העסקת אדם בתפקיד מנהלתי כגון: מזכירה.
דמי תיווך[15]
ראשית, מאחר וחוק המתווכים מסדיר את כל דיני התיווך, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך מכוח הוראות חוקים אחרים, כגון: דיני עשיית עושר ולא במשפט או דיני החוזים (הסכם בע"פ), אחרת תהיה אי בהירות במערכת יחסים שבין המתווך לצרכן. שנית, מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
- הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20
- הוא מילא אחר הוראות סעיף 9; (דרישה להזמנה בכתב)
- הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
קיימת חזקה שמתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) - הינו הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
מיהו הגורם היעיל?
בשורה של פסקי דין נקבע כי נטל הראיה להוכיח כי המתווך היה הגורם היעיל – לעולם על שכמו של המתווך. על המתווך להוכיח כי פעולותיו יהוו הסיבה היעילה להתקשרות שבין המוכר לבין הקונה על מנת שהמתווך יזכה בדמי התיווך.
פרשנות "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים" עדיין נידונה בבתי המשפט ותלויה בנסיבותיו של כל מקרה. לעיתים די בכך שהמתווך יאתר את הנכס, יראה אותו ללקוח ויותיר את הצדדים לנהל מו"מ, ללא השתתפותו, על מנת שיחשב כ"גורם היעיל" ויזכה אותו בדמי תיווך.
לתקצירי פסיקה בנושא הגורם היעיל לחץ כאן.
תנאים הכרחיים המקנים למתווך דמי תיווך (מעבר לתנאי הסף כמפורט בסעיף 14 לחוק – רישיון מתווך, דרישה להזמנה בכתב והגורם היעיל):
- למתווך יהיה לקוח אשר מכוחו הוא פועל את פעולת התיווך – הגדרה בסעיף 1 לחוק. מובהר כי הסמכה מלקוח למצוא עבורו קונה לנכס או נכס לקניה, אינה ניתנת להעברה [16]. במקרה כזה, יש להעביר את הקונה הפוטנציאלי למתווך שהוסמך מטעם הבעלים ולחתום עימו על הסכם לשת"פ וחלוקת דמי התיווך.
- נקשרה עיסקת מכר בעקבות פעולת התיווך – הגדרה בסעיף 1 לחוק – הפגשה בין מוכר לקונה (ולא בין קונה לנכס).
- ישנה חפיפה בזהות המתקשרים ואופי העיסקה בין הפירוט במסמך להזמנת תיווך לבין העיסקה
שנחתמה בפועל [17].
חשוב לזכור הפרת הוראות החוק מהוות עבירה לפי חוק הגנת הצרכן, התשמ"א – 1981, עבירה פלילית העלולות לגרור מאסר או קנס ואף שלילת רשיון המתווך.
האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.
[1] חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996
[2] סעיף 9 לחוק
[3] תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז – 1997
[4] למשל עוד על מטרת החוק ראה ע"א (ת-א) 1413/04, מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ, תק-מח 2005(4), 2311.ת"ק (י-ם) 3604/07, שושנה נגארי נ' שאלתיאל אברהם, תק-של 2007(4),30751
[5] ת"ק 2980/80 בן עמי נ' אודסר ברוך, אודסר בועז, בית משפט לתביעות קטנות ירושלים
[6] סעיף 9
[7] תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה – 2004
[8] א 8946/07 רוט יונתן נ' רות דבש, בית משפט השלום ירושלים
[9] א 44919/07 בכר עופר ואח' נ' מעוז טל ואח', בית משפט השלום תל אביב
[10] סעיף 10
[11] סעיף 11
[12] סעיף 8
[13] סעיף 12
[14] סעיף 13
[15] סעיף 14
[16] א 5393/06 גיל נפתלי נ' קים לוסטיגמן ייזום ובנייה בע"מ, לוסטיגמן מנחם, בית משפט השלום ירושלים
[17] א 55441/06 הלוי אברהם נ' אילוז אבי, קלאסיקה איי. אר. בע"מ