מבצעי סוף עונה
בימים של האטה בשוק הדירות חשוב להיזהר מ-"מבצעי סוף עונה" שמציעים הקבלנים לרוכשי הדירות ולשים לב לאותיות הקטנות הן בחוזה רכישת הדירה והן בהבטחת ההשקעה של רוכש הדירה.
השנה מסתמנת כשנה לא קלה לקבלנים, מאז פרשת "חפציבה" נזהרים רוכשי דירות פוטנציאלים מרכישת דירה מקבלן בשל חשש מהתמוטטות חברות קבלניות נוספות, הבנקים מערימים קשיים על לקיחת משכנתאות ובינתיים נראה שרוב הציבור עדיין מצפה לירידה במחירי הדירות.
לאלה שעדיין מעוניינים ברכישת דירה מקבלן חשוב לזכור שדווקא בימים של מיתון עולה כוח המיקוח שלכם וכדאי לנצל זאת לא רק לעניין מחיר הדירה כי אם גם לצורכי ניהול המשא ומתן על חוזה הרכישה. הדעה הרווחת בציבור היא כי ברכישת דירה מקבלן אין צורך בעו"ד כי ממילא מדובר בחוזה סטנדרטי של החברה הקבלנית וכן כושר המיקוח של הרוכש קטן. גם בימים כתיקונם ניתן בדרך כלל לנהל מו"מ על תנאי החוזה ולהגן על הקונה מפני תנאים מקפחים, ולעניין כושר המיקוח, ברור שבימים כאלה בהם היצע הדירות גדול והביקוש קטן, נוטים עורכי הדין של הקבלנים "להקשיב" לקונה יותר.
חוזים קבלנים אינם חוזים אחידים, הם ניתנים לשינוי וניתן למצוא הבדלים מהותיים בין חוזים של חברות קבלניות שונות, לדוגמא, בחוזה שנתקלתי בו לאחרונה קבע הקבלן כי החזקה תימסר לקונה כשהדירה ראויה למגורים. אותו סעיף לא מציין כי החזקה תימסר כאשר הקבלן קיבל טופס 4 – אישור חיבור הבניין והדירה לרשת החשמל, המים והביוב. דרך אגב, תפיסת חזקה בדירה ללא טופס 4 מהווה עבירה לפי חוק התכנון והבניה.באותו חוזה עבודות הפיתוח בפרויקט לא הוגבלו בזמן - מה שיכול לגרום לקונה למצוא את עצמו מתגורר בתוך אתר בניה במשך שנים ארוכות. רוח החוזה הכללית הייתה כי לקבלן מותר לעשות ככל העולה על רוחו, כולל להתנות על חוק המכר (דירות) וכי לקונה לא יעמדו שום סעדים להגנתו. בחוזה אחר לעומת זאת, לגבי דירה עם מפרט מאוד דומה באותו איזור מגורים, הוגבלו עבודות הפיתוח לתקופה של שנה מיום מסירת החזקה בדירה לקונה, נקבע כי החזקה תימסר רק לאחר המצאת טופס 4 ורוב הסעיפים שנגעו לליקויים בדירה, טיב החומרים וכיוב' היו כפופים לחוק המכר (דירות).
חשוב לזכור שגם כאשר מוצאים חוזה שהיה "הוגן" מלכתחילה או שהפך עורו להוגן לאחר ניהול משא ומתן, עדיין יש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בעת רכישת דירה מקבלן לרבות : בדיקת "רישיון קבלן" וסיווגו המקצועי, בדיקת נסח הרישום, זכויות הקבלן על הקרקע, היתרי בניה, בדיקת משכונות ושעבודים והיום בעידן האינטרנט אני ממליצה גם על חיפוש כתבות ופסקי דין בהם מופיעה החברה.
מומלץ להיעזר באנשי מקצוע – עורך דין, מהנדס ואדריכל לגבי החוזה והמסמכים הנלווים לו.
ואם נחזור רגע לפרשת "חפציבה" – אל תתפתו להנחות, הצעות מימון שונות ותנאים נוחים בחוזה אם כל אלה באים במטרה לגרום לכם לוותר על הבטחת ההשקעה שלכם, או במילים אחרות: "הערבויות". כל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה צריכים להיות מובטחים בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974.
כמובן שאין בכוונתי להטיל דופי ביושרם של הקבלנים. כמו בכל עסקה מסחרית, מטרת הקבלן היא למקסם את הרווח שלו ואילו מטרת הקונה היא למזער את הסיכונים ולהגן על השקעתו הכספית. ברכישת דירה אתם משקיעים את מירב כספיכם, אל תחסכו באנשי מקצוע שיכולים לסייע בידכם להגן על השקעתכם ונצלו עד תום את כוחכם העולה בתקופה זו של המיתון במשק. שלפחות מישהו ירוויח.
מידע זה הינו לידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ תחילה עם הכותב.
משרד עו"ד אלדן-גלעד