רכישת דירה מקבלן
רכישת דירה, ברוב המקרים ואצל רוב האנשים, הינה העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר אשר יבצעו בחייהם. על כן חשוב מאוד להקדיש להליך רכישת הדירה את מירב תשומת הלב ומומלץ לקבל ייעוץ מעו"ד העוסק בתחום המקרקעין אשר ילווה את הרוכש בכל הפרטים וזאת על מנת למנוע הפסדים ועוגמת נפש.
להלן כמה עצות לשימושכם:
- בדיקת רשיון קבלן: יש לוודא שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים, שרישיונו בתוקף, ולוודא שהבניה המבוצעת ע"י הקבלן הינה במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.
- בדיקת מצב החברה הקבלנית: מומלץ להוציא נסח חברה מרשם החברות ולבדוק מיהם בעלי המניות, מהם השעבודים בגין הלוואות להם התחייבה החברה.
במידה וחל שיעבוד בגין הפרויקט בו מצויה הדירה הנרכשת, יש לקבל מכתב המחריג את הדירה מהשעבוד.
במקביל, רצוי להוציא דו"ח מרשם המשכונות ולבדוק את מצב השעבודים/ התחייבויות החברה כלפי בנקים/ חברות מממנות/ רוכשים נוספים.
- יש לבקש מהקבלן כתובות של בניינים אותם סיים לבנות על מנת להתרשם מסוג העבודה וטיבה.
- כדאי לדבר עם רוכשים אחרים בבניינים שהקבלן סיים לבנות על מנת לבדוק את אמינותו, יושרו, מקצועיותו, עמידתו בלוח זמני העבודה, התייחסותו לתקלות, לשינויים וכד'.
- בדיקת הזכויות (בעלות/ חכירה) של החברה הקבלנית בקרקע: יש להוציא אישור זכויות מלשכת רישום המקרקעין/ מינהל מקרקעי ישראל/ המינהל האזרחי ולוודא כי החברה הקבלנית שמוכרת לכם הינה הבעלים/ בעלת זכויות חכירה/ בעלת זכויות חוזיות בקרקע עליה נבנה הבית, ולבדוק חובות, עיקולים, שעבודים וכד'.
- היתרי בניה/ תב"ע בתוקף: יש לוודא כי על הקרקע הנבנית יש תב"ע (תוכנית בניין עיר) בתוקף המאפשרת לבנות את הבית וכן היתר בניה מתאים אשר הוצא ע"י הוועדה המקומית לתו"ב.
- בדיקת המימון הבנקאי של הפרויקט: יש לבדוק האם יש בנק מלווה, מיהו הבנק וכי במסגרת הליווי יינתנו בטחונות להבטחת כספי הרוכשים (זכרו את מקרה חפציבה).
- הבטחת התשלומים: יש לשים לב כי כל הכספים המשולמים על חשבון הדירה הנבנית, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה - 1974, אשר קובע כי לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 7% מהמחיר אלא אם עשה אחת מאלה:
1. מסר ערבות בנקאית.
2. ביטח את הקונה.
3. שיעבד את הדירה במשכנתא מדרגה ראשונה.
4. רשם הערת אזהרה לגבי הדירה,בהתאם לסעיף 126 לחוק המקרקעין, ובלבד שלהערת האזהרה יש עדיפות ואין עיקולים, שעבודים או זכות של צד שלישי.
5. העביר על שם הקונה את הבעלות בדירה או זכות אחרת בדירה, כשהדירה נקייה מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
החלפת ערובות 1 או 2 בערובות 2, 3, 4 או 5 ובלבד שבניית הדירה הושלמה, נמסרה החזקה לקונה והכול אם לא הותנה אחרת בחוזה.
- פיצוי על איחור במסירת הדירה: בחוזה המכר צריך להיות תאריך אחד למסירת הדירה. יש לבדוק האם ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים. אם כן, יש לוודא כי נקבע בחוזה פיצוי נאות לרוכש.
· בדיקת תשלומים נוספים: יש לבדוק האם הוטלו על רוכש עפ"י החוזה תשלומים נוספים כגון: שכ"ט עוה"ד הקבלן, הוצאות רישום בית משותף (תשריטים, אגרות וכיו"ב), עמלת הוצאת הבטוחה, אגרות והוצאות נוספות.
- מפרט טכני: מומלץ להתעמק בתכנון מפורט של הדירה ולהיכנס לפרטים, עד כמה שניתן, מאחר ועלות השינויים בתכנון הדירה, בשלב מאוחר יותר, תהיה גבוהה.
- אחריות הקבלן: יש להקפיד על קבלת כתבי אחריות מהקבלן בהתאם לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, עבור תיקון נזקים עתידיים, כגון פגמים בצנרת, רטיבות בתקרה, סדקים בקירות וכיו"ב.
מידע זה הינו לידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ תחילה עם הכותב.