רכישת דירה למגורים (יד שניה) - חלק ב'
אם החלטתם לרכוש את הדירה כדאי לתת את הדעת גם על הנקודות הבאות להבטחת העסקה:
זכרון דברים
זיכרון דברים בעסקת מקרקעין הינו מסמך מחייב אם הוא מחיל מספיק פרטים שניתן להשלימם אחר כך בעזרת ראיות חיצוניות ו/או הוראות חוק משלימות ולכן יש להיזהר מחתימה עליו ובכל מקרה אם חותמים, מומלץ לכתוב שזיכרון הדברים מותנה בכך שתוך פרק זמן מוגדר ייחתם הסכם מחייב בין הצדדים, שאם לא כן יהא זיכרון הדברים בטל ומבוטל
יש לתת את הדעת לנקודות הבאות:
- פיצויים: ביטולו של זיכרון הדברים עשוי לחייב את מי מהצדדים בתשלום פיצויים לצד שלישי שהסתמך עליו.
מיסוי: מועד המכירה/רכישה לצורך דיווח לרשויות המס הוא יום חתימת ההסכם/יום חתימת זיכרון הדברים/יום קבלת או ביצוע תשלום ע"ח התמורה, הכול לפי המוקדם מבין כולם. יש לדווח על ביצוע העסקה תוך ולא יאוחר מ- 30 ימים ממועד המכירה/רכישה - כשמדובר הוא בהצהרה 'רגילה', או תוך ולא יאוחר מ- 50 ימים - כשהמדובר הוא ב'שומה עצמית'.
חלופות אפשריות לזכרון לדברים:
- סיכום בעל-פה בנוגע למחיר ולתשלום, והתניית העסקה בכך שעוה"ד של הצדדים ינסחו הסכם שייחתם רק לאחר סיום הבדיקות הנדרשות ובחינת תוצאותיהן.
- יצירת הסדר לפיו, הקונה מפקיד סכום מסוים בנאמנות אצל עוה"ד. אם ייחתם הסכם רכישה יעבור הכסף למוכר, אם לא ייחתם יושב לרוכש.
רישום הערת אזהרה
מומלץ כי מיד לאחר חתימת החוזה תירשם הערת אזהרה לטובת רוכש הנכס. רישום הערת אזהרה ימנע מהמוכר לבצע עסקה סותרת.
מומלץ אף כי התשלום הראשון ישאר בנאמנות עד לביצוע רישום כאמור.
במקרקעין אשר לא רשומים בטאבו, אין אפשרות לרשום הערת אזהרה, ולכן כדאי לקבוע מנגנון חלופי אחר כגון רישום משכון ברשם המשכונות, אשר יבטיח את זכויות הרוכש.
תשלום מיסים
העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש מותנית בהצגת אישורים על העדר חוב לרשויות השונות בקשר לדירה. יש לבדוק מראש את הסכומים בהם עשוי המוכר לחוב ולוודא כי המוכר ישלם את כל התשלומים החלים עליו. בין היתר: חובות לעירייה, מס שבח, מס רכוש, היטל השבחה, היטלי פיתוח ותשלומים למינהל מקרקעי ישראל.
מומלץ לא לשלם למוכר את מלוא התמורה עבור הנכס עד לקבלת אישור על סילוק כל החובות הנ"ל או לחילופין להבטיח את המצאת האישורים במנגנון של הפקדת כספים בנאמנות אצל עוה"ד.
חכירה - דמי היוון
כאשר הזכות המועברת היא זכות חכירה (שכירות של 25 שנים ומעלה), למשל כשהבעלים הרשומים של הדירה הוא מדינת ישראל/ רשות הפיתוח/ קק"ל המנוהלים ע"י מינהל מקרקעי ישראל חשוב לברר:
- לכמה זמן מוגבלת הזכות
- האם יש צורך לשלם למנהל כסף או שבוצע היוון (בעלי זכות חכירה רבים ביצעו פעולה הנקראת היוון, בה משולם סכום חד פעמי למנהל, המבטל את התשלומים הבאים)
- מהי קיבולת הבנייה אשר בגינה שולמו דמי ההיוון
- האם קיימות זכויות בנייה נוספות מעבר לקיבולת הבנייה, אשר במועד מימושן ידרוש המינהל דמי היתר נוספים.
בדיקת אפשרויות המימון
במידה ונדרשת משכנתא, רצוי לבצע סקר שוק מקיף כדי לבדוק איזה בנק או חברת ביטוח מציעים את התנאים הטובים ביותר או האם קיימת זכאות למשכנתא מסובסדת של משרד השיכון.
לאחר בחירת הצעה מסויימת, יש לקבל אישור בכתב מן הגורם המממן הכוללת את סיכום התנאים. במידה ויש זכאות למשכנתא מסובסדת של משרד השיכון, יש להוציא תעודת זכאות.
המלצה: לעיתים ההבדלים בין התנאים להלוואה שמציעים הבנקים/ חברות הביטוח קטנים, לפיכך יש לבחור את הגוף שאיתו יהיה לכם הכי נוח לעבוד מולו.
האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.