רכישת דירה למגורים (יד שניה) - חלק א'
רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות, היקרות והמורכבות ביותר שתעשו בימי חייכם ולכן מומלץ כי עו"ד הבקיא בתחום ילווה אתכם בכל שלבי העסקה. האמור להלן כולל מידע בסיסי אותו מומלץ לבדוק לפני ההתקשרות.
זהות המוכר
- יש לבצע אימות זהות המוכר באמצעות תעודת זהות עדכנית, יש לוודא כי התמונה והפרטים תואמים לאדם המציג עצמו כמוכר הדירה.
- יש לבדוק כי המוכר הוא אכן הבעלים הרשום של הנכס. את הבדיקה הזאת עושים באמצעות בדיקת הרישום של הדירה.
בדיקת רישום הדירה - בדיקת מצב הזכויות בדירה
בישראל קיימים מספר גופים בהם מתנהל הרישום של עסקאות נדל"ן:
- טאבו (לשכת רישום המקרקעין)
- מנהל מקרקעי ישראל (פועל בתחומי הקו הירוק)
- המנהל האזרחי ביהודה ושומרון וחבל עזה (פועל מחוץ לתחומי הקו הירוק)
- חברה משכנת (חברות הבניה אשר רושמות את הנכס אצלן, במקביל לרישומו במנהל מקרקעי ישראל או במנהל האזרחי. לדוגמא: חברות כמו עמידר, שיכון ופיתוח, שיכון עובדים ועוד).
אם הדירה רשומה בטאבו מבקשים לקבל נסח טאבו, ואין צורך לפנות לגופים האחרים, אלא אם מדובר בנכס של מינהל מקרקעי ישראל אשר לו חוזה פיתוח או בבית צמוד קרקע. אם הדירה אינה רשומה בטאבו - יש לבדוק היכן היא רשומה. האם בספרי החברה המשכנת ו/או בספרי מינהל מקרקעי ישראל וכן להוציא נסח מרשם המשכונות המאשר כי אין שעבודים ו/או עיקולים על הדירה.
מעיון בנסח או באישור זכויות מהגופים הנ"ל ניתן ללמוד:
- האם המוכר הינו בעל זכויות בדירה - הבעלים/ החוכר הרשום של הדירה.
- פרטי הזיהוי של הנכס ואם יש חלקים המוצמדים לדירה.
- האם רשומה הערת אזהרה - כלומר, האם ישנה התחייבות אחרת העומדת בסתירה לעסקה אותה אתם רוצים לבצע.
- האם הוגשה בקשה להעברת זכויות
- האם רשומה משכנתא או התחייבות לרישום משכנתא על הדירה
- האם הדירה נקייה משעבודים ו/או עיקולים ו/או צווי הריסה.
בכל מקרה, כדאי להסדיר את עניין המשכנתא, העיקולים והשעבודים לפני חתימת ההסכם. לא מומלץ להעביר כספים למוכר כל עוד העיקול ו/או השעבוד לא הוסרו בפועל או לחילופין הובטחה הסרתם מתוך כספי המכירה.
לידיעתכם: את נסח הטאבו רשאי להוציא כל אדם, אין צורך בהסכמת בעל הנכס.
בדיקת רישום בית משותף
אם הנכס רשום בטאבו, ומדובר בדירה הרשומה בבית משותף, ניתן להזמין את תיק הבית המשותף בו נמצאים מסמכי הרישום של הבית המשותף ותשריט הדירה.
- יש לבדוק את מסמכי רישום הבית המשותף ואם הם מתאימים למצב בפועל.
- יש לבדוק אם תשריט הדירה מתאים למצב בפועל.
במצב בו קיימת אי התאמה, למשל במקרה של בניית תוספת, יש לבחון האם התוספת קיבלה אישור מהוועדה המקומית לתו"ב וקיים היתר בנייה. במידה וקיים אישור, ניתן להוסיף את התוספת בדרך של תיקון צו הבית המשותף. במידה ולא התקבל היתר בנייה לתוספת - יש לבדוק אילו אמצעים יש לנקוט לקבלת היתר בנייה, ככל שניתן לקבל היתר בנייה, ובתיקון צו רישום הבית המשותף ומה העלויות הכרוכות בכך.
בדיקת המצב התכנוני של הדירה
יש לגשת לועדה המקומית לתכנון ובניה ולבדוק את המצב התכנוני של המקרקעין. כלומר, מה התוכניות לגבי הנכס המיועד לרכישה. למשל - האם יש זכויות בנייה נוספות, האם יש צווי הריסה על המקרקעין, האם ניתן היתר בנייה, האם קיימות חריגות בנייה וכד'. את בדיקת יעוד המקרקעין וזכויות הבנייה הקיימות - ניתן לבדוק באינטרנט באתר העיריה/ מועצה לה שייכת הדירה ומה שמעבר לכך יש לגשת לוועדה המקומית לתכנון ולבניה המקומית או למחלקת הנדסה של העיריה ולבקש לעיין ולצלם מסמכים מתוך תיק הבניין.
- ניתן לקבל מידע אילו מבנים תוכנית בניין העיר מאפשרת לבנות סמוך למקרקעין אשר ברצונכם לרכוש, והאם למשל- בשטח הפתוח הסמוך לבניין צפוי להיבנות גורד שחקים, גן ילדים או פארק ירוק.
- יש לבדוק אם היתר הבנייה שהוצא למקרקעין מתאים למה שבנוי בפועל. במידה וקיימת אי התאמה, יש לבדוק האם ניתן, בדיעבד, להכשיר את חריגת הבנייה ומה העלות הכספית הכרוכה בכך.
- הכשרת חריגות בנייה, כאשר מדובר במקרקעין בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, עשויה להיות כרוכה בעלויות כספיות ניכרות (דמי היתר למינהל), שאינן קיימות במקרקעין אשר בבעלות פרטית.
שימו לב: בדיקת המצב הרישומי בטאבו אינה מספיקה, יש לבדוק תמיד גם את המצב בפועל.
בדיקה פיזית של הדירה
בנכסים בנויים, ניתן להזמין מומחה אשר יאתר בעיות בנכס, כגון- בעיות צנרת, קירות, חשמל, סדקים וכו'. יש חברות אשר מספקות גם חוות דעת הכוללת על סביבת המגורים, אומדנים של עסקאות מקרקעין שבוצעו באזור, אפיון השכנים - האם הילד של השכנים מנגן על תופים, סכסוכים, קירבה לגנים, בתי כנסת וכד'.
האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.