‫‬

‫חשיבות הרישום של הערת אזהרה בטאבו‬

‫admin‬ — Mon, 01 Feb 2010 07:25:01 +0000

הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין שבתחומה רשום הנכס (טאבו), ומופיעה בנסח המקרקעין.
בהערת האזהרה מפורטות ההתחייבויות שנתן בעל הנכס בנוגע לנכס ומטרתה להזהיר צדדים שלישיים כי בנכס כבר בוצעה עסקה או ניתנה התחייבות לבצע בו עסקה. הערת האזהרה משמשת למעשה כאמצעי הגנה על כספו של רוכש מקרקעין בתקופה שבין חתימת החוזה ועד לרישום הנכס על שמו בטאבו, תהליך שיכול לקחת חודשים ולעתים אף שנים רבות ולכן חשיבותה הרבה.
למרות שאין צורך בהסכמת המוכר על מנת לרשום אותה (מספיקה בקשת הקונה והצגת חוזה העסקה בכתב ) מומלץ בדרך כלל להחתים גם את המוכר על מנת לזרז את התהליך.

הערת האזהרה גוברת על זכויות של צדדים שלישיים.

רישום הערת אזהרה מונע מבעל הנכס לעשות בו עסקאות נוספות. כאשר נרשמת הערת אזהרה, מוגן הקונה מפני צדדים שלישיים שלהם גם התחייב המוכר (עסקאות סותרות) או שהמוכר חייב להם כסף (עיקולים, כונס נכסים). רשם המקרקעין לא יאשר עסקה סותרת על הנכס ללא צו של בית משפט או הסכמת בעל הערת האזהרה.

במקרה של נושים - רישום הערת אזהרה מבטיח לקונה כי הנושים של המוכר לא יוכלו להטיל עיקולים על זכויותיו בנכס. זכויות הקונים הרשומים בהערת אזהרה עדיפות על זכויות הנושים, גם אם לא הסתיימה העסקה.

במקרה של עסקאות סותרות - במידה ולא נרשמה הערת אזהרה, עדיפה זכותו של הקונה הראשון אלא במקרה שהקונה השני פעל בתום-לב כלומר: הקונה השני לא ידע על העסקה הראשונה שילם את התמורה בעד הנכס והשלים את הרישום על שמו בטאבו.

קיימות הערות אזהרה נוספות כגון - הערה על ביטול הרשאה (ביטול ייפוי כוח שמסר בעל הנכס לאדם אחר), הערה לטובת רשויות מקומיות שונות למטרת עבודות ציבור (דרך, תשתיות, מדרכות וכו'), הערה של ועדת תכנון על שינוי תב"ע, הערות כנגד בעל הזכויות (למשל בגין הגבלת הכשרות המשפטית) והערות נוספות המופיעות בתקנות המקרקעין ניהול ורישום כגון הערה על הימנעות מעשיית עסקה/ בדבר הצורך בהסכמה.

כאשר זכויות הבעלים אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אלא רשומות בספרי החברה המשכנת, במינהל מקרקעי ישראל וכו', הרי שלא ניתן לרשום "הערת אזהרה" במשמעה דלעיל, אלא קיימות חלופות כמפורט להלן-

אצל רשם המשכונות - רישום משכון או רישום בדבר מניעות מלעשות עסקה.

בחברה המשכנת - רישום "הערה" בספרי החברה המשכנת.

במינהל מקרקעי ישראל - הגשת בקשה להעברת זכויות חכירה. במקרה כזה נרשמת "הערה" בספרי המינהל כי התבצעה עסקה לגבי אותם מקרקעין או "הערה" על הצורך בהסכמה או הערה על הגבלת כשרות משפטית.

בכל מקרה, עם תחילת מו"מ על רכישת נכס, מומלץ לפנות לטאבו ולבדוק את נסח הרישום וכל הרשום בו וכמובן מיד עם חתימת החוזה יש לפנות לטאבו ולרשום הערת אזהרה לטובת הקונה.

במידה והזכויות אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין כאמור, יש לבדוק נסח עיון לגבי המוכר אצל רשם המשכונות ואישור זכויות בספרי החברה המשכנת/ מינהל מקרקעי ישראל.

הערת אזהרה יכולה ללבוש שתי צורות:

הערת אזהרה בטאבו לבצע עסקה - שמעידה על כך שבעל הנכס התחייב לבצע עסקה במקרקעין
הערת אזהרה בטאבו לא לבצע עסקה - שמעידה על כך שבעל הנכס התחייב לא לבצע עסקה במקרקעין

הערת אזהרה משמשת הן את בעל הנכס כדי להציג בפני העולם אילו עסקאות הוא מחויב לבצע או לא לבצע והן את העולם להביט בכל נכס ולראות מה מצבו (הערות אזהרה הינן גלויות בטאבו וכל אחד יכול לראותן).

רישום הערת אזהרה לצורך משכנתא
בהקשר של משכנתא, הערת אזהרה הינה כלי שמשמש לבנק עירבון לכך שהוא מלווה לכם סכום משמעותי לקניית דירה למשל. אם יש לכם דירה שאתם רוצים לרכוש, הבנק יבקש לרשום הערת אזהרה על הנכס בכדי לוודא שבעל הנכס לא ינסה למכור אותה לאדם אחר במקביל.

ביטול הערת אזהרה
ניתן לבצע ביטול הערת אזהרה, אך זאת במידה ומי שלבקשתו נרשמה ההערה מסכים לכך. בכדי לבטל הערת אזהרה נדרש כי מי שביקש את רישום ההערה ייתן יפוי כח לביטולה או כמובן אם תוקף הערת האזהרה פג, הרי שהערת האזהרה מבוטלת וכל מה שנדרש הוא לגשת לטאבו ולבקש מחיקת הערת אזהרה.

לפיכך כאשר אנחנו מוכרים נכס, יש להיזהר מקונה אשר מבקש מאיתנו לרשום הערת אזהרה על הנכס בטרם נחתם הסכם מכר, זאת בכדי שלא ירשום הקונה הפוטנציאלי הערת אזהרה על הנכס שלכם, אבל לא יזדרז לקנותה ואתם לא תוכלו לבטל את הערת האזהרה. בהסכם המכר נהוג לדרוש מהקונה ייפוי כוח המאפשר לכם מחיקת הערת אזהרה במקרה שהוא יפר את ההסכם ביניכם. ייפוי כוח המאפשר ביטול הערת אזהרה יחסוך מכם את ההליך המשפטי הצפוי במקרה של חילוקי דעות.

מדריך לרישום הערת אזהרה ניתן למצוא באתר של משרד המשפטים

מידע זה הינו לידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ תחילה עם הכותב.

‫פטור במכירת שתי דירות על מנת לרכוש דירה שלישית‬

‫admin‬ — Mon, 01 Feb 2010 07:01:52 +0000

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) ,התשכ"ג - 1963 (להלן: "החוק") מעניק בהתקיימות מספר תנאים מצטברים ,פטור חד פעמי למי שמבקש למכור שתי דירות על מנת לרכוש דירה שלישית. זהו סעיף סוציאלי הנועד לעזור לנישומים בעלי שתי דירות קטנות לשפר דיור. פטור זה ניתן למוכר פעם אחת בחייו, והוא מוגבל בתקרת שווי לשתי הדירות הנמכרות.

סעיף 49 ה לחוק קובע:

"(א)על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:

1. המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן - הדירה הראשונה);

2. סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן - הדירה השנייה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;

3. המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);

(א1)על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שיניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השנייה, יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השנייה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה; את יתרת סכום השווי של הדירה השנייה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.

(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט (1 בינואר 1999) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.

(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת."

כפי שניתן לראות ישנם מספר תנאים מצטברים למתן הפטור על מכירת הדירה השנייה:

המוכר הינו "תושב ישראל" במועד מכירת הדירה השנייה: מנהל מס שבח יבדוק את מרכז החיים ומירב הזיקות לישראל באמצעות מבחן הימצאות המשפחה, מקום הרכוש, שירות צבאי בארץ וכו'.

המוכר קיבל פטור על הדירה הראשונה שמכר לפי פרק חמישי 1 לחוק: פטור לדירת מגורים מזכה, בתוך 12 החודשים שקדמו למכירת הדירה השנייה.
בהקשר הזה חשוב לציין את הוראת הביצוע של מנהל מס שבח לפיה "אם בעת קבלת הפטור לפי הוראת שעה ניתן היה לקבל פטור לפי פרק חמישי 1 יראו את הדירה כאילו נמכרה בפטור "לפי פרק זה"" (הוראת ביצוע מס' 1 - חב"ק, עמ' 373.1).

פטור מלא יינתן כאשר השווי הכולל של שתי הדירות (הדירה הראשונה והשניה) לא עולה על 1,500,000 ₪ (1,865,000 ₪ מעודכן להיום).
פטור חלקי יינתן במקרה בו השווי הכולל של שתי הדירות (הדירה הראשונה והשנייה) עולה על 1,865,000 ₪ אך פחות מ - 2,500,000 ₪ (3,103,000 ₪ מעודכן להיום). כלומר: על ההפרש שבין 1,865,000 ₪ לבין שווי הדירה הראשונה יקבל המוכר פטור. המוכר יחויב במס שבח רק על היתרה (ההפרש בין שווי הדירה השנייה לבין סכום הפטור).
לדוגמא : נניח ששווי המכירה של הדירה הראשונה הוא 1,000,000 ₪ והמוכר ביקש וקיבל פטור לפי סעיף 49ב1 לחוק. לאחר 10 חודשים מכר דירה שנייה בסך של 1,200,000 ₪. בעת מכירת הדירה השנייה יינתן פטור על 865,000 ₪ לפי סעיף 49ה לחוק ובלבד שהתקיימו יתר התנאים למתן הפטור. בגין ההפרש, קרי: סך של 335,000 ₪, יחויב במס שבח.

המוכר רכש בישראל דירה שלישית ("דירה אחרת") שנה לפני או אחרי שמכר את הדירה השנייה. על הסכום ששילם עבור רכישת הדירה השלישית להיות לפחות 3/4 מהסכום הכולל של שתי הדירות הנמכרות. כמו כן על הדירה השלישית להיות גמורה או שיש התחייבות לסיים את בנייתה. כוונת הסעיף היא לכלול גם רכישת דירה "על הנייר" מקבלן.
ומהי הדירה האחרת?
בפס"ד אלדד חסון (ע"א 501/03 אלדד חסון נ' מנהל מיסוי מקרקעין - חדרה, "מיסים" יח/2 ה - 127) ניסו רשויות המס לטעון שהמונח "דירה אחרת" אינו כולל רכישת קרקע לצורך בנייה עצמית למגורים אך בית המשפט דחה טענתם וקבע כי גם רכישת קרקע לצורך בנייה עצמית של דירה למגורים כלולה בהגדרה ובלבד שהמוכר התחייב על סיום הבנייה ועל מועד הסיום.
בו"ע 5138/05 אתי זאבי נ' מנהל מס שבח, ("מיסים" כ/5 ה - 341), נידונה השאלה מהו מועד הרכישה כאשר מדובר בבנייה עצמית ונקבע כי מועד רכישת "הדירה האחרת" הוא מועד תחילת הבניה.
בהנחיות ביצוע שיצאו מלפני משרד מיסוי מקרקעין נקבע כי במקרה כזה על המוכר לקיים שני תנאים במצטבר:
א. הקרקע לבנייה העצמית נרכשה שנה לפני או אחרי מכירת הדירה השנייה.
ב. ישנה התחייבות של המוכר לסיום הבנייה בתוך 3 שנים מיום רכישת הקרקע ובכל מקרה לא יאוחר מ - 4 שנים מיום מכירת הדירה השנייה.

חשוב לזכור כי הפטור הנ"ל הינו חד פעמי ולא יינתן למוכר יותר מפעם אחת בחיים, לרבות לתא המשפחתי שלו (בני זוג וילדים הנמצאים בתא המשפחתי מתחת לגיל 18). כלומר אם במועד קבלת הפטור לפי סעיף זה היו למוכר ילדים מתחת גיל 18 שהיו "בתא המשפחתי" שלו, הם לעולם לא יוכלו להגיש בקשה לפטור על פי סעיף זה לשארית חייהם. זאת ועוד, גם בני זוג שקיבלו את הפטור בנישואיהם, התגרשו והתחתנו שוב, קבלת הפטור הנ"ל בנישואים הקודמים שולל את הפטור גם מהבן זוג החדש.

האמור לעיל הינו מידע חלקי, אינו מהווה יעוץ משפטי ויש לבחון כל מקרה לגופו. כדאי להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם מכירת זכויות בדירות. כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

‫רכישת קרקע ממינהל מקרקעי ישראל‬

‫admin‬ — Thu, 28 Jan 2010 06:58:29 +0000

מינהל מקרקעי ישראל מחזיק ב-93% מאדמות המדינה, ומחכיר את האדמה (מוכר זכויות) לבעלי הדירות, הבתים והמגרשים. כאשר רוכשים נכס הנמצא על אדמת מינהל מקרקעי ישראל, לא רוכשים את הבעלות בו אלא רק זכויות שכירות לתקופה ארוכה אשר נקבעת בהסכם. הרוכש חותם על חוזה חכירה עם ממ"י אשר מבטיח את זכויות החכירה (שכירות לתקופה העולה על 25 שנה). הבעלות על הקרקע נותרת בידי מדינת ישראל/ רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל המנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל.

בתקופת החכירה רשאי החוכר להינות מהנכס ולעשות בו שימושים כגון: מכירה, בנייה, השכרה, שיעבוד וכו', אך פעולות אלו המתבצעות על קרקע של מינהל מורכבות יותר מפעולות מקבילות המתבצעות על קרקע פרטית ולרוב דורשות את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל המלווה בתשלום.

רישום הזכויות נמצא במינהל ובמידה והנכס נבנה ע"י חברה משכנת, קיים רישום של זכויות החכירה גם בספרי החברה המשכנת. במקרה בו הנכס רשום בפנקס הבתים המשותפים והנכס רשום כיחידת רישום נפרדת, ניתן לרשום את זכות החכירה גם בלשכת רישום המקרקעין (אי רישום הדירות נובע בעיקרו מחוסר רישום פרצלציות או מאי הכנת צווי בתים משותפים ורישומם - הפנייה למאמר חשיבות רישום בית משותף).

גם במקרים בהם ניתן לרשום את הנכס עצמו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ירשמו רוכשי הזכויות כחוכרים בעוד שהבעלות על הקרקע תיוותר בידי המדינה.

לעומת זאת, ברכישת קרקע בבעלות פרטית, נרשם הרוכש כבעלי הנכס בלשכת רישום המקרקעין.

מכאן, מה ההבדל בעצם בין קניה לחכירה?

על מנת לענות על שאלה זו יש להבין תחילה את ההבדל בין זכות אובליגטורית (זכות חכירה) לבין זכות קנינית (בעלות). בהקשר של קרקעות ההבדלים המרכזיים יבואו לידי ביטוי בנקודות האלו:

1. הזכות האובליגטורית חלה כלפי אדם מסוים או לגבי קבוצה מסוימת של אנשים, בעוד שהזכות הקניינית חלה כלפי ציבור רחב ולא מוגבל מראש של חייבים, כלומר כלפי העולם כולו.

2. העברת זכות קניינית פשוטה יותר, יש עליה פחות מגבלות וצדדים שלישיים להתחשב בהם. כך למשל בעת העברת זכות חכירה נדרשת הסכמת המינהל. המינהל יבדוק האם הרוכש הינו אזרח מדינת ישראל, ואם לא, האם הרוכש זכאי לאזרחות ישראלית ע"פ חוק השבות. התשובות לשאלות אלה ייקבעו את "הסכמת המינהל" להעברת הזכויות. בנוסף, אם הזכות אינה מהוונת - נדרש תשלום דמי הסכמה או היוון הזכויות.

3. מימוש זכויות - מימוש הזכות הקניינית נעשה בדרך קלה יותר ממימוש זכות אובליגטורית. כדי לממש זכות אובליגטורית נדרש שיתוף הפעולה של הבעלים. כך במקרה של מינהל מקרקעי ישראל נדרשת הסכמתו לביצוע פעולות שונות כגון: במקרה בו רוצה החוכר לקבל היתר בניה, רכישת אחוזי בניה נוספים, מכירה וכו'. בכל המקרים האלה נדרש החוכר להגיע למשרדי המינהל, לעמוד בתורים, לעיתים לשלם אגרות, דמי היוון ולהמתין בסבלנות שבועות ארוכים עד שתטופל בקשתו. לגבי היתרי בניה - אמנם בשנים האחרונות התקבלה פרשנות מקלה שסוגי בקשות רבים אינם זקוקים לאישור כזה אולם בפועל ממשיכות הוועדות לתכנון ולבנייה לבקש את הסכמת המינהל.

ייתכן ובחיי היומיום אין השפעה ממשית של הבדל בין הזכויות , אך הוא קיים בנקודות בהן אנו מבקשים לעשות פעולות מסויימות בנכס ונזקקים לחסדי צדדים שלישיים.

הבדל נוסף ומשמעותי הוא בנושא דמי חכירה. אם המינהל מחכיר לכם את הקרקע בעוד שהבעלות נשארת אצלו הרי שכמו כל בעלים הוא גובה מכם דמי חכירה. דמי החכירה האלה יכולים להיות משולמים מדי שנה, או מראש, כפי שנעשה היום בפרוצדורה הנקראת היוון - כאשר כל דמי החכירה משולמים מראש .

הרפורמה במינהל

התיקון לחוק מינהל מקרקעי ישראל יאפשר מעתה להעביר בעלות בקרקע לידי חוכרים וכולל שורה של הקלות על הבירוקרטיה הקיימת כיום בנוגע לשינויים בנכס (תוספות בנייה, שינוי ייעוד, העברת זכויות וכיו"ב) וכן להפחתת התשלומים הנדרשים בגין ביצוע פעולות אלו. חוכרים שהבעלות על הקרקע תעבור לידיהם יוכלו לבצע כל פעולה בנכס גם ללא אישור מנהל מקרקעי ישראל. רוב הציבור, כ - 600,00 חוכרים, לא יצטרך לשלם או לעשות פעולה כל שהיא כדי לקבל בעלות מלאה על הנכס שלו.

חשוב לזכור שגם כעת, עם כניסת הרפורמה לתוקף, יכולות להיות מגבלות תכנוניות אשר לא יאפשרו רכישת בעלות או העברת בעלות בשלב הזה, מעבר לכך שמאחר וחלק מהעברות הבעלות כרוכות בתשלום ייתכן וחוכריהם ימתינו עם "רכישת" הבעלות ולכן בעת רכישת זכויות בנכס/ קרקע בבעלות המינהל יש לתת את הדעת, בין היתר, גם לנקודות הבאות: האם חוזה הפיתוח תואם את התוכניות שלכם לגבי הנכס מבחינת אחוזי הבניה ומשך הזמן, האם יש לכם שותפים לחלקה הרישומית, האם קיים הסכם שיתוף, מה הם תנאיו והאם הוא רשום בטאבו. האם מוגבלת זכותכם לבנות על המגרש שלכם, ובעיקר מה ההיתכנות לפיצול החלקה ולרישום הנכס בטאבו.

יש עוד נקודות רבות עליהן כדאי לתת את הדעת ולכן מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בנדל"ן בכלל ובסוגיית מינהל מקרקעי ישראל בפרט.

האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

‫שאלות נפוצות‬

‫admin‬ — Thu, 22 Oct 2009 07:53:58 +0000

מה המחיר הסופי עבור הדירה?
רוכש בקבוצת רכישה אינו רוכש דירה. הוא רוכש קרקע ואחר כך מזמין שירותי בניה.
עלות הקרקע ידועה בעת חתימת ההצעה לרכישה ועליה יידרש הרוכש לשלם מס רכישה בגובה 5%.
עלות הבניה המוצגת בדרך כלל לרוכש הינה הערכה בלבד שנעשית על ידי שמאי ובעלי מקצוע מנוסים. במהלך הפרויקט יכולה להיות סטייה מהערכת השמאי ובעלי המקצוע המנוסים ובהתאם לכך עד לסוף הפרויקט יערכו תשלומי איזון בין השותפים, כל אחד לפי שווי הדירה שלו וחלקו בעלויות הבניה.
חשוב לדעת שקיים סיכון שרשויות המס יראו את העסקה כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי ויחייבו את הרוכש במס רכישה על רכישת דירה לפי מדרגות המס החלות עליו.
על מנת למנוע זאת יש לוודא שמערכת ההסכמים אכן משקפת את המצב לאשורו - רכישת קרקע בנפרד מעסקת שירותי הבניה. יש לוודא שהבניה אכן בשיטה של בניה עצמית וכי לרוכשים שליטה מלאה על בחירת הקבלן, האדריכל ושאר נותני השירותים.

איך מובטחים התשלומים?
כספי הרוכשים עבור רכישת הקרקע מובטחים בחשבון נאמנות אצל עו"ד, שנפתח על שם הנאמנה עבור הרוכשים ביחד. הכספים שהרוכשים משלמים מופקדים בחשבון הנאמנות, והעו"ד המופקד על החשבון משחרר את הכספים לטובת המוכר לפי המועדים והתנאים הקבועים בהסכם המכר. בהמשך נכנס לתמונה בנק מלווה אשר פותח מסגרות אשראי לכל הרוכשים בהתאם לגובה המימון שהוסכם עם הבנק. הבנק מפקח על התקדמות הפרויקט ומעביר את התשלומים הנוספים לפי דרישה והתקדמות.

כיצד נקבע מחיר הקרקע?
מחיר הקרקע כולל את עלויות רכישת הקרקע מהמוכר בתוספת הרווח של מארגן הקבוצה.

בשורה התחתונה אלו עלויות נוספות יש לי מעבר לעלויות רכישת הקרקע?
עלויות הבניה (הערכת השמאי כוללת - תשלום אגרות, מנהל פרויקט בשכר, תשלום ליועצים השונים וכו')
מס רכישה על הקרקע
שכ"ט עו"ד

מה זה בדיוק הסכם שיתוף?
הסכם שיתוף הוא הסכם אשר מסדיר את היחסים בין חברי הקבוצה בנוגע להתנהלותם במהלך הפרויקט וקביעת כללים לניהול הפרויקט למשל, כיצד בוחרים את אנשי המקצוע, הדרך לקבלת החלטות משותפות, בחירת נציגות, תשלומי איזון, אפשרות לשינויים בתכנון הדירה, התחיבויות לתשלומים בזמן ועוד.

ממה כדאי לי להיזהר?
חשוב לוודא שמדובר בקבוצת רכישה אמיתית. שרכישת הקרקע נעשית בנפרד מהזמנת שירותי הבניה. שאין שום התחייבות לבניה באמצעות חברה מסוימת, שחברי הקבוצה הם שבוחרים את הקבלן המבצע ובעלי השליטה בפרויקט.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.

‫קבוצת רכישה - כללי‬

‫admin‬ — Thu, 22 Oct 2009 07:44:31 +0000

מהות העסקה
קבוצת רכישה הינה התארגנות של אנשים פרטיים במטרה לרכוש יחד קרקע ולהקים עליה בניין בשיטה של בניה עצמית ללא תלות בקבלן או ביזם.
הקבוצה רוכשת את הקרקע ישירות מהבעלים בעסקת מזומן, ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותים מאנשי מקצוע וקבלן מבצע. בדרך זו, הסיכון לקשיים בביצוע הפרויקט בשל מצבו הכלכלי של הקבלן קטן יותר.

הכדאיות הכלכלית
שיטה זו בניגוד לרכישת דירה ישירות מקבלן חוסכת במספר עלויות (מיסים החלים על יזם/קבלן, הוצאות מימון פרסום , שיווק ורווח יזמי) ומאפשרת רכישת נכס במחירים מוזלים.
בדרך כלל, מחיר הדירות הגמורות (עלויות רכישת הקרקע + עלויות הבניה) נמוך בממוצע בלפחות 15% מעלות רכישת דירה מקבילה מקבלן.

הגנה על זכויות חוזיות וקניניות
קבוצת הרכישה מתקשרת ישירות מול הבעלים ולפיכך, ישנה הגנה על הזכות החוזית (רישום הערת אזהרה בטאבו על שם חברי הקבוצה) מיד עם התשלום הראשון עבור הקרקע וכמו כן, ישנה הגנה על הזכות הקניינית (לאחר סיום תשלום התמורה עבור המקרקעין וקבלת אישורי מיסים להעברת הזכויות, תירשמנה זכויות הבעלות במקרקעין על שם הרוכשים. כל רוכש נרשם בטאבו כבעלים בחלקו היחסי במקרקעין).
הרוכש בקבוצת רכישה מוגן מפני התמוטטות כלכלית של קבלן מבצע שכן הבעלות בקרקע נשארת שלו, התשלום לקבלן המבצע נעשה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה וניתן להחליפו בקבלן חדש.

מעורבות
ברכישת דירה מקבלן, אין לרוכשים כל יכולת להשפיע על התכנון הכללי של הדירות ותהליכי הבנייה. בקבוצת רכישה, לאחר ההתארגנות הראשונית בוחרת הקבוצה את האדריכל, את הקבלן המבצע ושאר היועצים ובעלי המלאכה שבונים את הפרויקט, לרבות שכירת שירותים של מנהל פרויקט אשר מפקח בפועל על הבניה.
הקבוצה ממנה גם נציגות לשם מעקב אחר התקדמות הפרויקט ופיקוח כי הליך הבנייה הנעשה בהתאם למדיניות שמכתיבים הרוכשים השונים.

ליווי משפטי ובנק מלווה
בקבוצת רכישה יש חשיבות רבה למערכת החוזית המרכיבה את הפרויקט.
בנוסף להסכם הרכישה מול מוכר הקרקע, מתקשרים הרוכשים בינם לבין עצמם בהסכם שיתוף המסדיר את יחסי השותפות, הבניה, הליווי הבנקאי והנציגות. הסכם השיתוף מגן על הרוכשים כקבוצה בעת יציאת אחד השותפים מההסכם, אי עמידה בתשלומים וכיוב'. לעניין זה נדרש כמובן גם בנק מלווה לפרויקט אשר בוחן את כדאיות הפרויקט ויכולת המימון של הרוכשים עוד לפני פתיחת חשבון הליווי ואשר מספק רשת ביטחון לשאר חברי הקבוצה במקרה בו מתעוררת בעיית מימון אצל אחד השותפים.

האמור לעיל אינו מהווה המלצה, חוות דעת משפטית, ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

‫מיסוי וירושה‬

‫admin‬ — Tue, 11 Aug 2009 12:58:21 +0000

רבים מכם שמעו לא פעם כי אין מס על ירושה והחיבור בין המילים "מס" ו- "ירושה" נשמע להם מוזר. האומנם?

בשנת 1981 בוטל מס העיזבון בישראל – כלומר, משנה זו העברת נכסי העיזבון מהמוריש ליורשים אינה יוצרת חבות במס, אך ליורשים, אם הם מעוניינים לממש את נכסי העיזבון בפטור ממס שבח, או לחלק ביניהם את הירושה באופן שונה מהמצווה בצוואה/צו ירושה, מומלץ לערוך תכנון מס נכון תוך התייעצות עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין ודיני ירושה שכן בעת מימוש נכסי העיזבון עלול לחול עליהם המס אשר ע"י תכנון מס מתאים, במועד הנכון ניתן להימנע ממנו.

תכנון מס שבח בחלוקת הירושה בין היורשים
סעיף5 (ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) קובע:
(1) מכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עזבון, או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין הנמנה עם נכסי עזבון, יראו אותן
כמכירת הזכות או עשיית הפעולה בידי היורשים, על אף האמור בסעיף 4.
(2) ……
(3) ………
(4) לענין סעיף קטן זה, חלוקת נכסי עזבון בין יורשים, לא יראוה כמכירה, ובלבד שאם במסגרת החלוקה ניתנה
תמורה בכסף, או בשווה כסף שאינו נכס הנמנה עם נכסי העזבון, יראו את חלק העזבון שבשלו ניתנה
התמורה כאילו נמכר;
לענין זה, "חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים" - החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים לאחר ההורשה,
בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה, כמשמעותם בחוק הירושה, התשכ"ה – 1965 …………..

המשמעות של הסעיפים האמורים לעיל היא, שחלוקה פנימית של נכסי עיזבון בין היורשים, בתנאי שלא שולמה תמורה נוספת מחוץ לנכסי העיזבון, פטורה ממס.
כלומר כל עוד תשלומי האיזון מתבצעים מתוך נכסי העיזבון תהיה החלוקה בין היורשים גם אם היא בניגוד לצוואה/צו ירושה, פטורה ממס שבח.

מתי חשוב תכנון מס נכון?

סעיף 49(ב)(5) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:
………..
(5) המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

סעיף זה מאפשר ליורשים המממשים את נכסי העיזבון לקבל פטור בתנאים מסוימים, אפשר לראות זאת כאילו הם משתמשים ב-" פטור של "המוריש".
למשל, אם מדובר בילדיו של מוריש, שלפני מותו היה בעל דירת מגורים אחת ואילו היה בחיים והיה מוכר אותה היה זכאי לפטור – הרי שגם היורשים יזכו לפטור. אך אם הייתה למוריש יותר מדירת מגורים אחת, היורשים יאלצו לנצל את הפטור האישי שלהם לפי הוראות סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, ככל שהם זכאים לפטור.

לפיכך, במקרה בו שלושה יורשים ירשו שתי דירות וכסף בחלקים שווים והם מעוניינים במכירת הדירה/ות , הרי שאם שלושתם ימכרו את הדירה/ות יחד, לא יוכלו (כל אחד מהם) למכור דירת מגורים אחרת 4 שנים מיום המכירה. כאן מגיע לעזרה תכנון מס נכון אשר יכול להציע פתרון בדמות ייחוד דירות למי מהיורשים וביצוע תשלומי איזון מתוך כספי העיזבון. תכנון מס נכון צריך לקחת בחשבון את נסיבות המקרה, תכנון מס אישי של כ"א מהיורשים וצרכיהם.
יש לזכור את המגבלה, לפיה ההסדר האמור יחול רק על חלוקה ראשונה של הבעלות בנכסי העיזבון, כאשר לא ניתנת כל תמורה חיצונית לעיזבון כחלק מההסדר. אם ניתנה תמורה חיצונית כאמור, ייחשב אותו חלק מנכסי העיזבון שבגינו נתנה התמורה, כנמכר וימוסה בהתאם.

אחת השאלות המעניינות היא מתי מסתיימת חלוקת העזבון -
הסעיף קובע כי החלוקה הראשונה של העיזבון תהיה פטורה ממס. והיא יכולה להיעשות לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה או אחרי הרישום כאמור.
התוצאה היא שגם אם עבר זמן רב מיום רישום צו הירושה, אך עדיין לא נעשתה חלוקה בפועל של נכסי העיזבון באופן שונה מהאמור בצוואה, יחול הפטור ממס לפי סעיף 5 לעיל.
אך גם כאן כדאי לזכור שלעיתים, גם אם לא נרשמה חלוקת העיזבון בספרי המקרקעין, אך היורשים נהגו במשך שנים רבות כאילו הייתה חלוקה, למשל - קבלת דמי שכירות או תפיסת חזקה של כל יורש בנכס מסוים, עלולה התנהגות זו להיחשב כחלוקה ראשונה.
זיכרו : חלוקה נכונה של נכסי המקרקעין בעת הירושה חשיבות רבה בכך שהיא מאפשרת לנצל פטורים בצורה יעילה יותר וחסכון במס.

משרד עו"ד אלדן-גלעד

‫השכרת דירה‬

‫admin‬ — Tue, 04 Aug 2009 18:54:21 +0000

יותר ויותר משכירי דירות נתקלים בשוכרים אשר מפסיקים לקיים את הסכם השכירות, אינם משלמים שכר דירה, גורמים לנזקים לנכס ומסרבים להתפנות מהדירה.

ב - 28.12.07 התקבל שינוי חקיקתי המאפשר תביעת פינוי כנגד שוכר שתתברר בתוך 60 יום בלבד, אך כדאי לזכור שגם אחרי מתן פסק דין עדיין נשארת תקופת מימושו בהוצאה לפועל, המצב הקיים אם כן הוא שהחוק אינו נותן פתרון מלא למשכיר והמשטרה, העסוקה מדי בשרים וראשי ממשלה, אינה מתערבת . מה עושים?

כמובן שכאשר מדובר כבר במצב נתון, מומלץ לפנות במהירות האפשרית להתייעצות עם עו"ד המתמחה בתחום כדי לשקול יחד את האפשרויות שעומדות לפניכם לגבי פינוי השוכר בנסיבות הספציפיות של המקרה, אך מאחר וגם בעתיד תרצו להמשיך ולהשכיר את הדירה, או אם אתם "משכירים מתחילים" עדיף להקדים תרופה למכה, לבדוק היטב מיהו השוכר ולהגן על עצמכם ככל שניתן בהסכם השכירות.

1. בדיקת השוכר

בקשו לדבר עם משכירי דירות קודמים שלו.

בקשו ממנו המחאה לדוגמא ובדקו באתר בנק ישראל האם חשבונו מוגבל או שהוא לקוח מוגבל בנסיבות
מחמירות (בדיקה לפי פרטי חשבון בנק ו/או מספר ת.ז.)

שוחחו איתו על מקום עבודתו ובקשו תלושי משכורת.

בררו אם השכירות היא למטרות מגורים שכן השכרה שאינה למטרת מגורים עלולה לחייב אתכם בתשלום
מס שבחבעת מכירת הדירה.

בררו אם לשוכר תחביבים מוזרים היכולים לגרום לסכסוך עם השכנים.

2. ערבויות ובטחונות (לפי סדר עדיפויות)

א. ערבות בנקאית אוטונומית
זהו האמצעי היעיל והבטוח ביותר להבטחת תשלומים ומומלץ לקחת ערבות בנקאית על שלושה חודשי שכירות לפחות. ערבות זו הינה למעשה התחייבות שנותן הבנק כלפי השוכר כי ישלם את הסכום הנקוב בערבות מייד עם דרישת המשכיר. אין צורך באישור מהשוכר. על מנת שהשוכר יוכל לקבל ערבות כזו הבנק דורש ממנו לסגור בחשבון את הסכום האמור בערבות ולשלם עמלה על עצם הערבות.
היתרון: אין צורך בהליכים משפטים או הוצל"פ למימוש הערבות.

ב. כרטיס אשראי
בקשו כי תשלום שכר הדירה יתבצע באמצעות הוראת קבע בכרטיס אשראי - אם לשוכר אין כרטיס אשראי הרי שזו נורת אזהרה בשבילכם. היתרון הוא הביטחון בקבלת הכסף. אחרי החתימה על החוזה המשותף ואישור חברת האשראי, הופכת החברה לאחראית לגבי יתרת התשלומים מול משכיר הדירה. כלומר, גם אם כרטיס האשראי של השוכר בוטל אחרי ביצוע העיסקה - המשכיר יקבל את כספו. (כמובן שיש לבדוק היטב את תנאי החוזה וההגנה על הכסף מול חברות האשראי כמו גם את גובה העמלה).

ג. ערבים
מלבד שוכר הנכס חותמים על החוזה עוד אנשים - הערבים. הם מתחייבים לעמוד בתנאי חוזה השכירות במידה והשוכר לא יעמוד בהם. בדקו היטב את הערבים - בקשו תעודות זהות, שאלו לגבי מקום עבודתם, מומלץ לבקש מס' חשבון בנק, המלצות מהבנק, תלושי משכורת, הוכחה על קיום נכס בבעלותם וכו'.
החיסרון: במקרה בו מבקשים לחייב את הערבים נדרש הליך משפטי.

ד. שטר חוב
שטר שקונים בבנק הדואר במספר שקלים, ממלאים בו את הפרטים הדרושים וניתן לממשו באופן מיידי בבנק במידה ומספר החשבון רשום עליו, או בהוצל"פ אם אינו מקושר עם חשבון מסוים.

ה. צ'ק בטחון
צ'ק רגיל אשר מסמנים עליו שני קווים אלכסוניים וכותבים :"צ'ק ביטחון". התאריך נשאר פתוח ולעיתים גם הסכום. כדי לפדות אותו לא צריך אישור של בעל הצ'ק. במידה והצ'ק נפדה יכול השוכר להגיש לכך התנגדות בבית משפט תוך 20 יום. פתרון זה אינו מומלץ.

3. סעיפים מומלצים להסכם שכירות

נספח פרוטוקול מסירה - צרפו להסכם מסמך המפרט את מצב הדירה והחפצים המצויים בה או פרטו אותם בגוף ההסכם.

אמצעי תשלום - ניתן לבקש מהשוכר כי התשלום יתבצע עבור מספר חודשים מראש ו/או קבלת צ'קים דחויים לכל השנה מראש. ביטול הצ'קים אינו חוקי ואם צ'ק יחזור ניתן לפנות איתו ישירות להוצאה לפועל. כמו כן ניתן לבקש תשלום חודש אחרון מראש - הפקדת צ'ק אחד קדימה.

הבטחת תשלום החשבונות - יש להקפיד על העברת החשבונות על שם השוכר שנכנס לנכס ומומלץ להכניס
הוראה בחוזה הקובעת שיפוי בגין ניתוק אחד השירותים הללו אשר עלותו תחול על המשכיר. יש לוודא כי
קיבלתם אישור על כל העברה כזו שעשיתם. לעניין הטלפון - מומלץ להחתים את השוכר על התחייבות
בלתי חוזרת אשר תצורף לחוזה, כי הוא ישיב את הבעלות על קו הטלפון למשכיר מיד בסיום החוזה. זה אישי!

מומלץ לבקש מהשוכר המחאות פתוחות לפקודת העירייה, חברת חשמל, ועד הבית וחברת הטלפון.

דין עצמי - מומלץ להכניס לחוזה סעיפים המאפשרים למשכיר לבקר בנכס בהתרעה של 24 שעות, שמתירים
למשכיר במידה והשוכר הפר את ההסכם הפרה יסודית, להחליף מנעולים, לנתק את הדירה מחשמל, גז, מים
וטלפון מבלי שהדבר ייחשב להסגת גבול, להוציא את מיטלטליו של השוכר ולאחסנם על חשבונו מחוץ לדירה
וכמובן לוותר על כל טענות נגד המשכיר בגין נזקים שיגרמו וכו'.

שינויים בדירה - סעיף המורה לשוכר להחזיר את המצב לקדמותו או שהמשכיר יחליט להשאיר את השינויים מבלי
לשלם עבורם.

הגבלת מטרת השכירות למגורים בלבד.

הגבלת העברת החוזה ו/או ביטולו באמצע תקופת השכירות.

חשוב לזכור כי הסכם שכירות ככל הסכם פתוח למו"מ וגרסתו הסופית מושפעת מכוחם היחסי של הצדדים בהתאם למצב השוק, ערך הדירה וכו'. כדאי להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם החתמת השוכר על הסכם. ובכל מקרה אל תכניסו את השוכר לדירה לפני שנחתם חוזה, נמסרו הערבויות ונקבע אמצעי התשלום.

‫מבצעי סוף עונה‬

‫admin‬ — Mon, 02 Mar 2009 13:29:29 +0000

בימים של האטה בשוק הדירות חשוב להיזהר מ-"מבצעי סוף עונה" שמציעים הקבלנים לרוכשי הדירות ולשים לב לאותיות הקטנות הן בחוזה רכישת הדירה והן בהבטחת ההשקעה של רוכש הדירה.

השנה מסתמנת כשנה לא קלה לקבלנים, מאז פרשת "חפציבה" נזהרים רוכשי דירות פוטנציאלים מרכישת דירה מקבלן בשל חשש מהתמוטטות חברות קבלניות נוספות, הבנקים מערימים קשיים על לקיחת משכנתאות ובינתיים נראה שרוב הציבור עדיין מצפה לירידה במחירי הדירות.

לאלה שעדיין מעוניינים ברכישת דירה מקבלן חשוב לזכור שדווקא בימים של מיתון עולה כוח המיקוח שלכם וכדאי לנצל זאת לא רק לעניין מחיר הדירה כי אם גם לצורכי ניהול המשא ומתן על חוזה הרכישה. הדעה הרווחת בציבור היא כי ברכישת דירה מקבלן אין צורך בעו"ד כי ממילא מדובר בחוזה סטנדרטי של החברה הקבלנית וכן כושר המיקוח של הרוכש קטן. גם בימים כתיקונם ניתן בדרך כלל לנהל מו"מ על תנאי החוזה ולהגן על הקונה מפני תנאים מקפחים, ולעניין כושר המיקוח, ברור שבימים כאלה בהם היצע הדירות גדול והביקוש קטן, נוטים עורכי הדין של הקבלנים "להקשיב" לקונה יותר.

חוזים קבלנים אינם חוזים אחידים, הם ניתנים לשינוי וניתן למצוא הבדלים מהותיים בין חוזים של חברות קבלניות שונות, לדוגמא, בחוזה שנתקלתי בו לאחרונה קבע הקבלן כי החזקה תימסר לקונה כשהדירה ראויה למגורים. אותו סעיף לא מציין כי החזקה תימסר כאשר הקבלן קיבל טופס 4 – אישור חיבור הבניין והדירה לרשת החשמל, המים והביוב. דרך אגב, תפיסת חזקה בדירה ללא טופס 4 מהווה עבירה לפי חוק התכנון והבניה.באותו חוזה עבודות הפיתוח בפרויקט לא הוגבלו בזמן - מה שיכול לגרום לקונה למצוא את עצמו מתגורר בתוך אתר בניה במשך שנים ארוכות. רוח החוזה הכללית הייתה כי לקבלן מותר לעשות ככל העולה על רוחו, כולל להתנות על חוק המכר (דירות) וכי לקונה לא יעמדו שום סעדים להגנתו. בחוזה אחר לעומת זאת, לגבי דירה עם מפרט מאוד דומה באותו איזור מגורים, הוגבלו עבודות הפיתוח לתקופה של שנה מיום מסירת החזקה בדירה לקונה, נקבע כי החזקה תימסר רק לאחר המצאת טופס 4 ורוב הסעיפים שנגעו לליקויים בדירה, טיב החומרים וכיוב' היו כפופים לחוק המכר (דירות).

חשוב לזכור שגם כאשר מוצאים חוזה שהיה "הוגן" מלכתחילה או שהפך עורו להוגן לאחר ניהול משא ומתן, עדיין יש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בעת רכישת דירה מקבלן לרבות : בדיקת "רישיון קבלן" וסיווגו המקצועי, בדיקת נסח הרישום, זכויות הקבלן על הקרקע, היתרי בניה, בדיקת משכונות ושעבודים והיום בעידן האינטרנט אני ממליצה גם על חיפוש כתבות ופסקי דין בהם מופיעה החברה.
מומלץ להיעזר באנשי מקצוע – עורך דין, מהנדס ואדריכל לגבי החוזה והמסמכים הנלווים לו.

ואם נחזור רגע לפרשת "חפציבה" – אל תתפתו להנחות, הצעות מימון שונות ותנאים נוחים בחוזה אם כל אלה באים במטרה לגרום לכם לוותר על הבטחת ההשקעה שלכם, או במילים אחרות: "הערבויות". כל הכספים שאתם משלמים על חשבון הדירה צריכים להיות מובטחים בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974.

כמובן שאין בכוונתי להטיל דופי ביושרם של הקבלנים. כמו בכל עסקה מסחרית, מטרת הקבלן היא למקסם את הרווח שלו ואילו מטרת הקונה היא למזער את הסיכונים ולהגן על השקעתו הכספית. ברכישת דירה אתם משקיעים את מירב כספיכם, אל תחסכו באנשי מקצוע שיכולים לסייע בידכם להגן על השקעתכם ונצלו עד תום את כוחכם העולה בתקופה זו של המיתון במשק. שלפחות מישהו ירוויח.

משרד עו"ד אלדן-גלעד

‫רישום בתים משותפים‬

‫admin‬ — Wed, 26 Nov 2008 19:22:40 +0000

מדוע חשוב לרשום בתים משותפים בפנקס הבתים המשותפים?

בשל עתודות הקרקע המועטות בארץ, רוב הבניינים בארץ הינם בניינים רבי קומות, המאוכלסים בצפיפות רבה. מאחר ואיכות החיים בבית משותף תלויה במערכת היחסים שבין השכנים, ישנה חשיבות רבה לרישום בית משותף ורישום תקנון מוסכם. מחלוקות רבות בבניין משותף סובבות סביב הרכוש המשותף, השימוש בו, הצמדות וזכויות הבנייה, מחלוקות שיכולות להגיע לפתרונן בהסדרת מערכת היחסים בתקנון המוסכם הכולל הוראות בדבר ניהול הבית המשותף והזכויות הקנייניות של כל אחד מהדיירים בבניין.

ניהול הבית המשותף
כעקרון, בית משותף הרשום בפנקס הבתים המשותפים, מנוהל על ידי התקנון המוסכם, זהו למעשה חוזה שנחתם בין כל דיירי הבניין. אולם במקרה בו דיירי הבית המשותף לא קבעו תקנון מוסכם, מנוהל הבית באמצעות התקנון המצוי שנמצא בתוספת לחוק המקרקעין.

חשיבות רישום תקנון מוסכם
תקנון מוסכם יכול להחיל הוראות קנייניות בדבר חלוקת זכויות הבנייה והשימוש בהם, קביעת צמידויות מיוחדות לכל דירה וכיו"ב. כל עוד אין תקנון מוסכם יחול התקנון המצוי. במקרה כזה למשל, יהיו זכויות הבנייה שייכות לכל בעלי הדירות, כל אחד לפי חלקו ברכוש המשותף.
הוראות חוק המקרקעין מסדירות את השותפות בין דיירים המתגוררים בבית הרשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, בין היתר: הוראות בדבר ניהול הבית המשותף, בדבר הרכוש המשותף, הצמדות, זכויות בנייה, הרחבת דיור וכיו"ב.

בית משותף שאינו רשום בפנקס הבתים המשותפים

בתים משותפים שאינם רשומים כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, חלות עליהן הוראות החוק המתייחסות לעניינים הקשורים לניהול הבית המשותף בלבד, כגון: שיעור החלקים הצמוד לכל דירה מהרכוש המשותף, חובת השתתפות בעלי הדירות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף, התקנת דוד שמש, החלפת ספק גז, עריכת תקנון מוסכם (ראה/י סייג להלן), קביעת נציגות והיקף סמכויותיה, סמכות המפקח על הבתים המשותפים ויישוב סכסוכים בין בעלי דירות.ישנן הוראות בחוק המקרקעין המסדירות עניינים קניינים שבין הדיירים שאינן חלות על בית משותף שאינו רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים כגון:

סעיף 60 – הקמה מחדש של בית משותף שנהרס.
רכוש משותף – לא ניתן לאשר באסיפה כללית, אפילו ברוב בעלי הדירות, פגיעה מהותית ברכוש המשותף או להצמיד לדירה רכוש שיועד לשמש את כלל דיירי הבית.
סעיף 55(א) – לא הוחל הסעיף המסדיר בבית משותף רשום כי "לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף".
תקנון מוסכם – ניתן אמנם לערוך תקנון מוסכם, אולם מאחר והבית אינו רשום בפנקסי המקרקעין, לא ניתן לרשום את התקנון ולכן כוחו יפה כלפי הדיירים עצמם ולא כלפי שאר העולם, לרבות דיירים חדשים. בבית כזה לא יחולו הוראות התקנון המצוי, אך הבית ינוהל לפי התקנון המצוי, כהוראת סעיף 77ג לחוק.

לסיכום, ניתן לומר כי בעל דירה בבית משותף אינו יכול לנהוג כרצונו ברכושו, מאחר ויש לו שותפים שעליו להתחשב בהם. היטיב לתאר זאת השופט מ' חשין בפסק דין רע"א 7112/93, צונדלר נ' יוסף, חמ(5) עמ' 550 באמרו:

"כי זאת נדע ונשמור: חיים יחדיו – וכן בבית משותף – מחייבים מעצמם ויתור הדדי של המעורבים; בשיתוף חייב כל שותף לתרום בעצמאותו לטובת זולתו, כשם שזולתו יתרום לו. תרומות הדדיות אלו אינן מעשה חסד, והרי השיתוף אמור להשביח את חייהם – אף את רכושם – של החיים יחדיו. הנה הינו היסוד האישי המייחד את חיי הבית המשותף לעצמו. יסוד זה נעדר הוא מזכות הקניין הקלאסית, זכות האמורה, כעיקרון, להיות זכות 'עצמאית', זכות שלקיומה אין היא נדרשת לזולת" (שם עמ' 564).

תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף

הגדרות

1. בתקנון זה -

"בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים - החוכר או חוכר-המשנה, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין התקנון לא יראו אותם כבעלי-דירה;

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי-המדרגות, מעליות, מיקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

שינויים ותיקונים בדירה (תיקון התשמ"ד)

2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.

הזכות לתבוע תיקונים (תיקון התשל"ז)

3. (א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.

(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

עבודות לבדק הרכוש

4. (א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני-אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.

(ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.

אסיפה כללית רגילה

5. (א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.

(ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה-עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.

אסיפה כללית שלא מן המנין

6. (א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.

(ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה-עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף-קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.

כינוס אסיפה

7. (א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.

(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.

המנין באסיפה

8. (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.

(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.

סדר היום באסיפה

9. (א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר-יומה.

(ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר-יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.

(ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר-יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה.

יו"ר ומזכיר האסיפה

10. אסיפה כללית תבחר יושב-ראש ומזכיר האסיפה.

דחיית האסיפה

11. יושב-ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.

החלטות

12. (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.

(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

הצבעות

13. (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת-ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי.

(ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת.

(ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב-ראש האסיפה.

באי כוח

14. (א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח.

(ב) בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב-מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.

(ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא-כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא-כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך.

(ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה הכללית; בא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב-מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.

הנציגות

15. (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.

(ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות.

(ג) תקופת-כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף-קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה.

(ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסויימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

חשבונות (תיקון התשנ"ב)

16. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האסיפה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.

(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.

(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.

(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.

‫פסיקה בנושא הגורם היעיל‬

‫admin‬ — Wed, 26 Nov 2008 17:27:27 +0000

תק 1230/08 דניאל שמיסיאן נ' ליאור שיליאן:

בהסכם תיווך פורטה הדירה הנדונה. ליד פרטי הדירה מצוי טור המיועד לחתימת הלקוח. חתימתו של הקונה מופיעה ליד דירה אחרת. לגבי הדירה הנמכרת קיימת הערה "ראו את הדירה". הקונה טען כי ראה את הדירה קודם לכן.

הדירה היתה מפורסמת בעיתון ובה צוין כי הדירה נמכרת ללא דמי תיווך בצירוף שמו של המוכר והמס' הנייד שלו.

נחתמה עיסקת מכר בין המוכר לבין אותו קונה.

האם המתווך זכאי לדמי תיווך?

האם המתווך היה הגורם היעיל של העיסקה?

הקונה צירף הודעה בעיתון כי הדירה נמכרת ללא דמי תיווך בצירוף שמו של המוכר והמס' הנייד שלו, מחזק את העובדה שהמתווך לא היה הגורם היעיל של העיסקה.

הוכחת העובדה כי המתווך היה גורם יעיל מוטלת לעולם על המתווך.

הדגש הוא על יעילות פעולות המתווך ולכן לעיתים די במסירת כתובת והפגשת הצדדים כדי שמתווך יחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. במקרה דנא לא הורם הנטל כי המתווך מסר את הכתובת ולכן לא היה זכאי לדמי התיווך.

ת"ק 2242/08 יהודית גלזר נ' לואיס גולד, בית משפט לתביעות קטנות ירושלים

המתווכת נתבקשה למצוא דירה להשכרה במבשרת ציון. הלקוח חתם על טופס הזמנת שירותי תיווך ובו מופיעה הדירה שהוצגה ללקוח. מובהר כי טופס ההזמנה נחתם לאחר שהלקוח ראה את הדירה. חברתו של הלקוח, ראתה מודעה באינטרנט והגיעה לדירה לבדה ולאחר מו"מ עם בעלת הדירה, חתמה עימה על הסכם. בפועל הנתבע (הלקוח שחתם על ההסכם) גר בדירה עם חברתו.

האם המתווכת זכאית לדמי תיווך? האם המתווכת היתה הגורם היעיל?

במקרה דנן, הטופס שנחתם על ידי הלקוח עומד בדרישות סעיף 9 לחוק ותקנות המתווכים (פרטי הזמנה בכתב).

גורם יעיל – השופטת קבעה כי מאחר והמתווכת הראתה לנתבע את הדירה, גם אם הדירה פורסמה על ידי בעליה באינטרנט, היא היתה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים לעיסקה, שהרי הנתבע ראה את הדירה באמצעות המתווכת ולא דרך אתר האינטרנט.

א 55441/06 הלוי אברהם נ' אילוז אבי, קלאסיקה איי. אר. בע"מ

המתווך הציע לנתבע מס' נכסים שכוללים אולם אירועים.

הנתבע חתם על הזמנת שירותי תיווך. בטופס היו חסרים פרטים: מחיר העיסקה המתבקשת בקירוב וסוג העיסקה (מכירה, השכרה). לאחר בחינת הממצאים קבע השופט כי התובע התכוון לתווך בין הנתבע ובין בעל הזיכיון להפעלת האולם.

המתווך כלל לא הפגיש בין בעל הזכיון לבין הנתבע ובסופו של דבר בעל הזכיון ברח מהארץ מבלי שנקשרה עיסקה בין בעל הזכיון לבין הנתבע. בפועל נחתם חוזה שותפות בין הנתבע לבין בעל האולם להפעלה משותפת של האולם.

האם התובע ענה על דרישת הכתב כאמור בסעיף 9 לחוק?

השופט קבע כי בשל הפגמים והחסרים שנפלו בהזמנה, לא התקיימו הוראות סעיף 9 ודי בכך כדי לדחות את התביעה.

האם התמלאה הגדרת הביטוי "תיווך במקרקעין" כמשמעותו בסעיף 1 לחוק?

פעולת התיווך בה עסק התובע הינה העברת זכיון ניהול האולם. לפיכך, קבע השופט כי: "בנסיבות אלו סבורני כי לא התמלאה הגדרת הביטוי "תיווך במקרקעין" כמשמעותו בסעיף 1 לחוק, דהיינו: "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין"…עסקינן איפוא בעיסקה שונה לחלוטין הן מבחינת זהות המתקשרים בה והן מבחינת אופיה".

האם המתווך היה "הגורם היעיל" להתקשרות הצדדים בעיסקה?

בנסיבות דנא, המתווך לא היה הגורם היעיל להתקשרות הצדדים בעיסקה ועצם העובדה כי המתווך הציג בפני הנתבע את האולם, אין פירושו של דבר כי בכל עיסקה בנוגע לאותו נכס, תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך.